Кратко о журнале «Бизнес Территория»

Полноцветное межрегиональное  издание, посвященное комплексному развитию территории и бизнеса.  Журнал «Бизнес Территория» предназначен для деловых людей, предпринимателей, менеджеров, директоров, собственников бизнеса и распространяется во всех регионах ЦФО и ряде регионов других федеральных округов России.  Издание анализирует успешные бизнес-проекты, публикует информацию о важнейших событиях в бизнес-сообществе, мнения экспертов, знакомит с видными предпринимателями. Инвестиционные возможности городов и районов, планы стратегического развития, промышленность, сельское хозяйство, логистика, недвижимость, энергетика, экология и многое другое – все это в журнале «Бизнес  Территория».

Журнал доступен
в мобильных приложениях:




 

 

 

 

 

Идеальный город Возрождения и город XXI века: что общего?


 

Как преобразовать огромный мегаполис с вековой историей и экономической структурой в современный город, предоставляющий своим жителям комфортные условия для интересной жизни, эффективной работы и запоминающегося отдыха? В быстро меняющемся мире трансформируются ожидания жителей городов относительно жилья и городской среды.

 

 

На состоявшемся в начале 2018 года Гайдаровском форуме прошла интересная дискуссия, посвященная вопросам приспособления старых городов с богатой историей к новым трендам и к современным горожанам. Специалисты муниципального управления и планирования, а также российские и зарубежные профессионалы девелоперского бизнеса предлагают экспертные оценки программ реновации и комплексного совершенствования городской среды в интересах жителей города. Мы предлагаем нашим читателям наиболее интересные моменты этого важного разговора.

Маартен Вермюлен, управляющий директор Королевского института сертифицированных специалистов в области недвижимости по Европе, России и СНГ: - Я буду говорить про умную застройку и про вызовы, которые она нам бросает.

3-4 года назад мы проводили исследования: что люди хотели бы видеть в городах будущего, а чего бы - категорически не хотели.

Люди не хотят видеть в своих городах высокую плотность населения, пробки, низкий уровень безопасности, некомфортные условия. Они хотят участвовать в жизни города и влиять на стратегию его развития. Все жители города должны вовлекаться в этот процесс. Особенно это важно, когда переделывается старый город с исторической застройкой.

Что такое «умный» уровень города, жилья и редевелопмента?

Говоря про умные города, нужно подразумевать умную мобильность, безопасность, энергию, строительство, здоровье, образование, финансы, туризм, логистику, производство и управление. Сначала нужно разобраться с вызовами, которые мешают начать полномасштабное умное строительство. Я выделяю четыре вызова: надо учесть интересы всех жителей, написать простую стратегию, дать ответ, нужны ли нам такие «умные» города, понять, кто все это будет финансировать.

Все жители города, банки, чиновники должны принимать участие в изменении города. Говоря об урбанизации, нужно понимать последствия, к которым приведут ваши проекты на каждой стадии. Чтобы добиться успеха, нужен новаторский и одновременно устойчивый подход.

Также важно понять, нужна нам как людям такая технология или нет? Не опасна ли она для здоровья? Какие есть риски?

Если мы говорим об умной урбанизации, нужно понять, что сейчас мы проходим точку невозврата, необходимо готовиться к будущему, и какое будущее наступит – зависит от нас.


Антропометрия идеального города в постиндустриальную эпоху

Александр Колонтай, советник ГАУ «Институт Генплана Москвы»

- Название своей презентации я придумывал долго. Мы боимся говорить об идеальном городе. Но рассматривая широкие ракурсы, мы теряем общий вид города.

Антропометрия – отношение человека к городу, как измеряется город человеком. С прошлого века мы живем в технократической концепции города, и как перейти к новой концепции, нужно еще понять.

Есть стратегия Минстроя РФ, где говорится, что комфортная среда связана с формированием талантов человеческого капитала. Об этой среде много говорится, но пока не понятно из чего она состоит. Но точно не из квадратных метров.

Напомню историю о первых идеаль-ных городах, которые появились в эпоху Ренессанса. Эти города созданы с соблюдением требований к телу человека. Недаром при измерении использовались понятия фута, аршина, ярда - все они связаны с размерами тела человека. Все ренессансное пространство измерялось в отношении с параметрами человека.

Эпоха знает реализацию концепции пешеходного города. Например, город Пальманова в Италии, который от центра до окраины можно пройти пешком за 5 минут (530 шагов). Прошу запомнить эту цифру, потому что она легла в основу всех наших существующих СНИПов.

Или нереализованный город Сфорцинда, который можно пройти от центра до периферии за 30 минут (или 3000 шагов). Его концепция была детально разработана. Сфорцинда был по размерам как Садовое кольцо в Москве.

Мы до сих пор живет в городе 20-х годов XX века. Корбюзье придумал город, в котором тело человека было заменено машиной и единственно важным стало как быстро человек добирается из точки А в точку Б.

Также есть мощнейшая концепция – город-сад. Вот с этими двумя концепциями мы никак не может расстаться.

А сегодня мы не только реализуем очень старые идеи, но и отказываемся от города-сада. Все пространство заполняется автомобилями, это очень ортодоксальная идея.

Как же нам вернуться на правильный путь?

Вена, Париж, Барселона – гигантские проекты реновации. Барселона вообще разработала целую теорию масштабной среды и комфортных пространств.

Во всех трех городах «заложена» Сфорцинда. Человеческое тело не меняется, его возможности такие же, как и в 14 веке. И на это нужно обратить внимание, отвлекшись от цифровизации.

Что сделали архитекторы, разрабатывающие Барселону? Они решили, что есть габариты связанности территорий. Планировочный элемент не должен быть больше 100-150 метров. При этом они показали, что кроме простейшего элемента должны формироваться группы кварталов с пешей доступностью 5-7 минут. А группа кварталов должна составлять город, по размерам равный Сфорцинде.

В настоящее время произошел «взрыв» возврата к человеку, большинство столиц стран стремится вернуться к пешеходной доступности и возвращается к пропорциям человека. Хельсинки свою концепцию генплана назвали бульваризацией – превращение автомагистралей в зеленые магистрали, предназначенные для общественного транспорта и пешеходов. Нью-Йорк внедряет человека в центр города, предлагая формировать городской дизайн с учетом показателей человеческого тела.

Антропометрия в Москве потребовала осмысления. Мы предлагаем установить минимальную единицу городской среды в размере 250 метров. Есть также интересные предложения по отказу от автомобилей на внутри-дворовом пространстве, созданию пешеходных зон и так далее.


Приведу в пример два района с позитивным примером реновации: Хельсинки Яткасаари, Вена – район Асперн. Это новые районы-города. Не просто жилая среда, а фактически полноценный функциональный мини-город, по размерам как Пальманова. Улицы города максимально комфортны для передвижения, пешеходные – шириной 12 метров, автомобильные 20-22. А в межквартальных проездах вы не увидите ни одного автомобиля, настолько филигранно все сделано.

В Яткасаари – этажность 4-5 этажей, зеленые дворы без машин, пространства общего пользования. Новые районы в Европе – это старые районы из человеческой истории, но напичканные современными технологиями.

А у нас кругом - опасность однообразия. Понятно, что Москву нужно реструктировать, но этот вопрос сложнее, чем просто снос пятиэтажек.

В Хельсинки доля льготного арендного жилья составляет 55 %, в Москве – 16%, в других городах РФ - 7%. Аренда - это не только проблема финансов, но и образа жизни. Это возможность выбрать жилье недалеко от работы. И менять его в зависимости от изменений в жизни.

Важен вопрос этажности. Идеально – от трех до семи этажей. Если в доме более 200 квартир, то управление невозможно, ТСЖ создать невозможно, договориться населению внутри по формированию прилегающей территории невозможно.

Минстрой должен поставить рамки по этажности, плотности и управляемости. Нужно закрепить все нормативно, а специалистов по жилой среде у нас очень много.

 

Редевелопмент промзон

Энди Сноу, технический директор AECOM Russia

- Я расскажу, как вдохнуть новую жизнь в промышленные территории города. Это особенно актуальная тема для Москвы. Старые промышленные территории города только выиграли бы от перестройки и реновации.

Мы специализируемся на проектировании как раз таких территорий.

Почему нам необходимо перестраивать наши промышленные территории?

Все, что осталось от бывших заводов, выглядит непривлекательно. Промышленные территории строились на окраинах, потом город разрастался. Теперь промышленность ушла из города, а промзоны становятся заброшенными пустырями, оторванными от города. И город растет вокруг этих ржавых железок.

Очень многие промзоны являются прекрасными образцами архитектуры, которые можно использовать при реконструкции.

Первый наш проект мы делали к олимпиаде в Лондоне. Мы принимали участие в составлении генплана в 2012 году, работали на территории 2017 га промзоны – Стэмфорд Лондон. Это территория, которая когда-то была важным источником развития экономики, а потом стала помойкой и стала играть негативную роль. К тому моменту, когда мы составили генплан по строительству инфраструктурных объектов для олимпиады, мы начали застраивать эту территорию спортивными сооружениями, аренами, центром водного и парусного спорта, игровыми площадками. Но генплан был сделан не только с фокусом на олипийские игры. Мы хотели оставить долгосрочное наследие для всего города.

И нам удалось это сделать.

 

«Мы говорим об умных городах»

Еще один пример – проект в Катаре, «Сердце Дохи». Это 35 га – территория в центре столицы Катара. Там тоже была заброшенная промзона. Нужно было понять историю и контекст, мы хотели объединить дорожную сеть в соответствии с историческими и культурными ценностями. Там была система естественного охлаждения, пешеходные дорожки.

Два разных проекта, но между ними есть сходство. Такие проекты создают уникальные урбанистические пространства. Оба проекта связаны с человеческим фактором. Мы представляли, как люди будут жить и работать на подобной территории. Целью было создание обстановки, привлекательной для проживания людей, которая позволила бы гражданам заселить эту территорию как можно быстрее. Для этого необходимы определенные формы архитектуры и инфраструктуры.

Когда мы говорим о домах, мы говорим об умных домах, о городах – об умных городах. Это правило, которое мы используем.

Для Москвы – это очень актуальная задача. 17% территории Москвы – это бывшие промзоны, которые сейчас находятся в упадке. Нужно понять преимущества, которые можно получить от вариативности застройки, чтобы привлечь для жизни на этой территории представителей различных социальных классов.

Можно создать новое публичное пространство, создать жилые территории, парки, скверы, улицы, велосипедные дорожки. Все это можно реализовать в рамках нашего подхода. Он позволит предусмотреть территории для пешеходов на облагораживаемых пространствах.

У людей должно возникать желание переехать сюда, поэтому нужно звучное название, отзывающееся в сердцах людей. Нужно привносить в проект социальное сердце. Все генпланы должны быть гибкими и иметь возможность эволюционировать.

Сейчас мы работает с известным застройщиком в Москве – это 7 га бывшей промзоны. Мы преобразим бывшую промзону в новый жилой квартал и создадим новую жилую территорию. Нужно привлечь жителей к этому району и этому округу.

В этом главная ценность реновации – вдохнуть жизнь в устаревшие формы.

 

Редевелопмент и инвестиционная привлекательность

Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM, Russia & CIS:

- Очень много интересных проектов реализовано на месте бывших промзон, и девелопер часто сохраняет стилистику и архитектуру проектов.

Можно точно сказать, что сегодня они очень востребованы. Супервостребованы и пользуются огромным спросом среди нового поколения, которому нравится лофтовое пространство. Для некоторых девелоперов не всегда стоит вопрос коммерческого дохода, многие хотят остаться в истории, реализуя какой-нибудь прекрасный проект.

Москва очень сильно отстает от других мировых столиц, но 10 лет назад нам не хватало коммерческой недвижимости, а теперь ее точно хватает. Один из трендов – все начинают ценить время. Оно бесценно, мы хотим жить в пространствах, где есть вся необходимая инфраструктура, чтобы за 5 минут ходьбы дотянуться до всего, что нужно. Такие большие комплексы, как Москва-Сити будут очень востребованы в долгосрочной перспективе.

В последние годы сильно упал спрос, то, что мы сейчас видим – это проекты, которые планировали в 2006-2008 году. Сейчас не планируется ничего.

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу KEY CAPITAL, председатель Экспертного совета по редевелопменту при Российской гильдии управляющих и девелоперов:

- Полагать, что девелоперы начнут строить удобную среду – маловероятно. Но их жадность во всех странах очень жестко регулируется. В то же время наша власть руководствуется какими-то другими принципами. Поэтому у нас есть один путь – голосование рублем.

Пока мы покупаем то, что покупаем, такое и будет строиться.

В Голландии клиент, на которого тратится больше всего сил девелопера, – это местное сообщество и муниципалитет. Проект может утверждаться 10 лет. Это принципиально другой подход, будь то новое строительство или редевелопмент.

Наша деятельность заточена на грамотный подход к развитию новых территорий. В 2017 года мы создали школу девелопера, съездили в Швецию, Голландию, Германию, впереди Сеул, Дания. Везде другой подход. В Швеции уже перешли в симбио-сити, пройдя смарт-сити и эко-сити, нам до этого еще 30 лет работать. Сейчас надо хотя бы безопасное жилье строить. Люди из IBM сказали, что первый, кто в России построит безопасный проект – уже создаст смарт-сити.

В Европе муниципалитеты занимаются консолидацией земельных участков, муниципалитет готовит обоснование стратегического развития территорий, организует конкурсы на привлечение девелоперов, причем на очень небольшие участки, что позволяет сделать застройку разнообразной. А также регулирует дизайн застройки, минимальный размер квартир (Голландия тоже видела квартиры по 16 кв. метров, как и мы, но они вовремя остановились). Муниципальные власти определяют процент соотношения арендного и покупного жилья, процент соотношения социального жилья, ставку аренды и так далее. Местные власти делают это за свой счет! В Голландии в руки одного девелопера выдают по 5 га территории, каждый рождает уникальный проект, и так появляются разнообразные фасады.

Надо ли строить по европейскому опыту? Не факт, что рынок это купит. Люди покупают жилье, похожее на то, где они росли в младенческие годы. Жили в многоэтажках – покупают многоэтажки. Может быть, нужна еще одна мировая война, чтобы мы прошлись по Европе и посмотрели, как они живут? Или просто надо растить специалистов, которые реагируют на текущие запросы и внедряют в сознание людей то, что правильно и что человечно.

***

Надеемся, что до мировой войны дело не дойдет, и в России мирным путем вырастут новые специалисты по проектированию городов и кварталов европейского уровня. А мы продолжим рассказывать, что для этого нужно.

Версия для печати
Авторы: Мария ОРЛОВА, Дмитрий ТОНИШЕВ


Добавить комментарий

Автор*:

Тема*:

Комментарий*:


Введите защитный код:      
* - поля обязательные для заполнения





 
Список журналов

 

 тел./факс
(4822) 33-91-20

170100,
г. Тверь,
ул. Володарского,
дом 48, офис 6

 

Представительство
в Воронеже:
г. Воронеж,
ул. Арсенальная,
дом 3, офис 20,
а/я 64

© 2009-2018 Бизнес территория. Все права защищены и охраняются законом.
 © Разработка сайта компания «Complex Systems»