Рынок аренды в Твери: почему так мало и так дорого?

Мало кому из тверских предпринимателей повезло сразу оказаться собственником большого и подходящего по всем статьям для его бизнеса помещения. Проблема найти подходящее помещение, а потом выдержать все последующие повышения арендной платы - одна из основных для малого и среднего бизнеса. Крупный бизнес сталкивается с другой проблемой - в Твери сложно найти просторные и соответствующие мировым стандартам офисы.

Почему на рынке аренды сложилась такая ситуация и есть ли из нее выход? Об этом мы поговорили на состоявшемся в нашей редакции круглом столе, участниками которого стали Павел Парамонов, руководитель агентства недвижимости "Парамоновъ", Владимир Лебедев, генеральный директор ЗАО "Тверьпроект", Георгий Аствацатуров, член правления тверского отделения Российского общества оценщиков, и Геннадий Климов, главный редактор тверского областного еженедельника «Караван+Я».

Геннадий Климов: Мы обсудим несколько проблем, которые сейчас актуальны для Твери. Первое - это недостаточное количество, на мой взгляд, офисных площадей для создания бизнеса. Второе - уровень офисов, который есть, не соответствует тем ценам, которые на него устанавливаются.
Другая группа проблем связана с регулированием и установкой арендной платы. На мой взгляд, именно арендная плата является одним из основных тормозов, мешающих развитию предпринимательства в России.
Есть ли сейчас в Твери дефицит офисных площадей?
Павел Парамонов: В Твери, безусловно, присутствует дефицит, но достаточно определенный. И в существовании этого дефицита отчасти виноват сам бизнес. Тверской бизнес достаточно мало развит. Соответственно, если бизнес не очень развит, то и уровень требований его к офисным помещениям достаточно низок. Долгое время под офисы использовались помещения, которые не являются качественными с точки зрения стандартной классификации. Поэтому у нас все офисные центры были самого нижнего класса - класса «С» (за исключением "Олимпа"). Бизнес не был готов. С одной стороны, присутствовал какой-то определенный спрос на качественные помещения, с другой - люди садились где угодно. Пять лет назад, когда АН «Парамоновъ» арендовало помещения на 6-м этаже «Олимпа», там было пусто. Офисы такого уровня были просто не востребованы.
Год я руководил областным Фондом имущества и поэтому знаю проблему с другой стороны. У нас большие проблемы с выделением земли под строительство, с согласованием зон историко-культурного наследия. Тверь - старый город, в центре сносить ничего нельзя, а офисные здания строятся в основном в центральной части города.
Большой спрос на качественные офисные помещения появляется только тогда, когда приходит крупная компания. У нас нет такой крупной компании, которая требует большого количества качественных офисных помещений. Только сейчас у нас открылась Редкинская промзона с иностранными компаниями, строится промышленно-деловая зона Боровлево и Боровлево-2. Я уже столкнулся, что ко мне обращались две компании, которые планируют производство в Боровлеве, им нужна тысяча квадратных метров под офисы класса А.
С трудом удалось решить потребность «Билайна» под coll-центр. Но поскольку там речь шла о бэк-офисе, удалось разместить его на Пролетарке.
Владимир Лебедев: С точки зрения проектировщика, я не вижу, чтобы что-то проектировалось серьезное класса А. Это для Твери на сегодняшний день невозможно. Нет таких площадок в центре города, которые позволяют строить центры, перегруженные коммуникациями.
Геннадий Климов: Смотрите, к чему это может привести. В Большом Завидове собираются строить 20-40-этажные офисные здания. В результате бизнес просто уйдет из Твери. И столица области может просто деградировать как экономический субъект.
Владимир Лебедев: Я не считаю, что бизнес уйдет из Твери. Крупный инвестор может и не придет, а мелкий и средний предприниматель никуда не денется.
Геннадий Климов: Как устанавливается цена за аренду? У меня такое ощущение, что у нас мелкого и среднего бизнеса не так много из-за того, что уровень арендной платы таков, что он является «входным билетом» в бизнес.
Владимир Лебедев: Мы сдаем 500 рублей за кв. метр в месяц на проспекте Чайковского. 700 рублей - это уже центр, улица Трехсвятская.
Геннадий Климов: Вот, к примеру, торговый центр "Парадиз", там магазины закрываются, не успев открыться.
Павел Парамонов: "Парадиз" - это плохой пример. Для любой недвижимости местоположение - один из главных моментов. Местоположение у этого объекта идеальное. Но то, что там идет такая высокая ротация, говорит о том, что "Парадиз" неудачно спроектирован, кроме того, отсутствует место парковки. Пока комплексы с подобным расположением на рынке отсутствуют. Но стоит ввести одно-два строения с приличным местоположением, и "Парадиз" будет испытывать проблемы.
Владимир Лебедев: Кроме того, там много собственников.
Павел Парамонов: Это вообще наша беда. Многие помещения распроданы собственникам по частям. Строительные компании не могут осилить строительство и сдачу в аренду в чистом виде. В результате они вынуждены продавать площади частями. А когда ты продаешь большому количеству собственников - это вообще теряет всякий смысл: управляемость объектом отсутствует. «Парадиз» распродан, "Семь морей" распроданы по частям.
Эта тенденция продолжается: новый торгово-офисный центр "Донской" продается по частям. Но сейчас планируется построить бизнес-центр "Лазурный берег" - его будут сдавать в аренду, а не продавать. Здание строится по проекту архитектора Барковского, там будет 10 000 квадратных метров площади. Строит "Возрождение", финансирует международный "Балтийский банк", здесь вопрос денег не стоит.
Геннадий Климов: Может быть, у вас есть какие-то предложения, как регулировать. Какой-то местный закон принять, чтобы офисные помещения нельзя было распродавать по частям.
Павел Парамонов: Моя точка зрения такая: здесь никакие законы нам не нужны, а нужно отрегулировать рынок. Наш бизнес медленно, но мигрирует в сторону большей технологичности, современности. Скоро мы дождемся того, что придут какие-то московские или другие крупные компании, которые смогут аккумулировать средства и сдавать в аренду торговые помещения. "Олимп", изначально купленный Новолипецким металлургическим комбинатом, принадлежит одному собственнику. "А-мега" и "Дюна" в "Юности" тоже не проданы, а сдаются в аренду. Торговля уже к этому подошла, есть достаточное количество арендаторов, возможность девелоперам в 3-4 года вернуть затраченные средства. Окупаемость проекта становится приемлемой и для тверских компаний. Правда, сейчас я говорю о торговле. До офисных центров все доходит еще очень медленно.
Геннадий Климов: Сейчас цена офисных помещений в Твери от 500-800 рублей за кв. метр. Это хорошо или плохо? Она должна расти или падать? Какая позиция должна быть у местной власти? Она должна стремиться снижать или повышать эту цену? Или доверить ее рынку?
Георгий Аствацатуров: На этот вопрос однозначно сложно ответить. Аренду, связанную с рыночными объектами, не нужно особенно регулировать, а доверить рынку. В принципе мне не кажется, что арендная плата является каким-то таким барьером для малого бизнеса в Твери. Масштаб арендной платы не такой и большой. Тем более, если предприниматель выбирает между покупкой офиса и его арендой, это несопоставимые между собой затраты. Кроме того, аренда играет роль некоего фильтра, сортирует предпринимателей по их успешности в бизнесе. И в принципе, если человек испытывает какие-то проблемы в своей деятельности, то всегда можно найти офис чуть дешевле, но похуже расположенный или здание чуть попроще.
Геннадий Климов: Где человек, только входящий в бизнес, может найти самое дешевое помещение?
Владимир Лебедев: Пожалуйста, 200 рублей в Химинституте.
Георгий Аствацатуров: 200-400 в районе Центрпрограмсистем и на Пролетарке.
Я в свое время также входил в бизнес и брал помещение в аренду, это не проблема, рыночные условия в принципе приемлемы.
Павел Парамонов: Я арендовал и арендую ряд площадей, в основном в Центральном районе, и у меня нет ощущения, что есть проблемы для развития бизнеса.
Владимир Лебедев: Офисные площади существеннее дешевле торговых. В торговле цена за аренду начинается от 1000 рублей за метр в месяц.
Геннадий Климов:  Мне все-таки кажется, что составляющая аренды влияет на качество бизнеса в городе, на его деловую активность. Неразвитость рынка недвижимости приводит к тому, что снижается деловая активность города, а ей нужно правильно управлять. Город может либо расти, либо затухать. Что происходит с Тверью? У меня ощущение, что это умирающий город. Мне кажется, что причина в том, что мы не регулируем что-то такое важное в смысле деловой активности.
Павел Парамонов: Все развивается, но очень медленно. Большой минус - отсутствие взаимопонимания между руководством города Твери и Тверской области. В областной столице есть крупные девелоперские проекты, правда, только на бумаге. Например, так и закончились разговоры о широко презентованном «Тверь-Сити». Государство может подтолкнуть подобные проекты.
Как в Париже: в стороне от исторических зданий был построен новый район Дефанс, который разрешил дефицит современных офисных площадей. «Тверь-Сити» мог бы помочь Твери. К нам уже заходили «Сити-банк», компания «Гарант», которые искали по несколько тысяч метров офисной площади под бэк-офисы.
Геннадий Климов: Мы могли бы быть основным игроком на подмосковном рынке. Зачем держать персонал в Москве и платить бешеные деньги за аренду бэк-офисов, которые находятся внутри Садового кольца.
Павел Парамонов: Тем более что наши тверские специалисты и работают в московских бэк-офисах. А в них можно работать и здесь, не нужно будет ездить в Москву.
Георгий Аствацатуров: Здесь проблема не столько арендного рынка, сколько девелоперского. А с точки зрения перераспределения людских ресурсов это было бы очень логично: вышла бы существенная экономия по зарплате.
Павел Парамонов: На тверском рынке недостаточно средств и нет амбициозных проектов. Иногда кажется, что невозможно построить что-то грандиозное, а построишь - и все к этому быстро привыкнут. На мой взгляд, у Затверечья есть большие перспективы развития именно как деловой зоны - ведь именно со стороны Затверечья Тверь будет обходить новая скоростная дорога Москва - Санкт-Петербург. Вообще, у нас множество площадок по строительству, но кто-то должен озадачиться созданием крупных проектов на уровне региона.
У нас в Твери даже негде провести конференцию. Если посмотреть, как мы проводим инвестиционный форум, - это позор: в каком-то ангаре или в библиотеке имени Горького.
У нас нет отелей, конгресс-холлов или офисных зданий с большой вместимостью.
В Тверь в рамках нацпроекта «Жилье» уже зашли крупнейшие московские строительные компании: СУ-155, ДСК-1. Панельных многоэтажек они, конечно, понастороят. Но то же надо решать по бизнес-центрам.
Геннадий Климов: Начнем с того, что до сих пор нет генерального плана Твери...
Нужно сначала определить, какой город собираемся строить: город большой промышленности, офисный центр, столицу полиграфии, город, куда будут приезжать на учебу студенты из других регионов, или еще какой... Нужно провести широкие публичные слушанья, сформулировать миссию города. Это должна делать власть.
Одного желания может быть недостаточно. Все планы девелоперов и инвесторов упрутся в нашу политическую ситуацию: площадку не получишь, нет генерального плана, коммуникаций, резервов мощностей по электроэнергии и газу. Хотя я и не понимаю, почему эти проблемы нельзя решить.
Павел Парамонов: Это все-таки достаточно затратные вещи. Например, у ряда крупных компаний, получивших землю под строительство жилья, нет возможности подключения, в частности, по газу.
Владимир Лебедев: Для того чтобы развивать город, и нужен генеральный план. У нас есть проблемы с газом, водой и электроэнергией.
Геннадий Климов: В Твери множество раз презентовали какие-то проекты, но ни одного объекта так и не возникло.
Владимир Лебедев: Непонятно, зачем у нас между двумя вокзалами строится торговый центр, это идеальное место для бизнес-центра. С другой стороны, так и «завис» проект строительства гипермаркета в яблоневом саду у «Химволокна»: этот участок отдан в аренду московской компании, которая больше не занимается такими проектами
Геннадий Климов: Поэтому и нужно все обсуждать перед тем, как строить. Давайте подытожим нашу встречу. Скажите по завершающей фразе, которая каждому из вас кажется главным итогом беседы
Владимир Лебедев: Недвижимость класса С у нас лет на 10 останется, недвижимость класса А в ближайшие 10 лет появляться не будет. А среднего класса - возможно.
Георгий Аствацатуров: На мой взгляд, не надо как-то специально ограничивать рынок аренды, напротив, свободный рынок аренды - это один из стимулов для инвесторов, в том числе и для крупных. А от себя предлагаю попытаться, может быть, на городском уровне разработать классификацию офисных помещений. И потом по этой классификации можно было бы попытаться сертифицировать отдельные объекты. Это позволило бы избежать запроса слишком высокой цены.
Павел Парамонов: С моей точки зрения, перспективы у Твери хорошие. Какие-то прорывы могут быть, если будут серьезные проекты, самое главное - ставить максимальные цели. Давайте создадим здесь Оксфорд или Силиконовую долину - а это и есть все офисные, торговые помещения, качественное жилье. Нужны амбициозные проекты. Если двигаться в этом направлении, на базе этого будет возникать бизнес федерального уровня.

Особое мнение:
В нашем разговоре упоминался торговый центр «Парадиз». Вот что думает о перспективах этого торгового центра и вообще тверской коммерческой недвижимости Ольга Соронина, председатель некоммерческого партнерства «Некоммерческая организация собственников ТЦ «Парадиз»:

- В Твери сейчас закрываются рынки. Малый бизнес чувствует, что надо определяться. Но вот парадокс: у нас в «Парадизе» помещения есть, но к нам никто не идет. Хотя имеются в виду помещения перспективные.
Мое мнение таково: у нас нет торговли, потому что председатель другого коммерческого партнерства, Галина Ивановна Тихонова, открыла ТЦ с пустыми бутиками, несмотря на то что собственники были против такого открытия. Пришел весь город, увидел пустые бутики, и пошла слава, что открылся ТЦ, в котором непонятно что. С этого момента пошел слух, что «Парадиз» - плохой ТЦ. Изначально все собственники хотели сами работать, но затем стали (и я в том числе) сдавать свои помещения в аренду. Покупатели резко перестали к нам ходить. Магазины долго не заполнялись товарами.
Сейчас нормально функционируют только 2-й и 3-й этажи. Я сейчас занимаюсь поиском арендаторов, чтобы на 4-й этаж найти арендаторов на торговые места. А после этого начать рекламировать ТЦ. Аренда у нас стоит недорого, где-то 800 руб. за кв. м., 5-й этаж еще дешевле.
Не развивается ТЦ еще и по той причине, что дорога к нам вся забита машинами, с колдобинами. Зачем покупателю идти к нам? Этот отрезок дороги имеет статус пешеходной. Чтобы сделать тротуар, нам сказали, что надо 2,5 млн. заплатить. И оплату надо согласовать со всеми 120 собственниками площадей ТЦ. Причем говорят, что уже были выделены средства на ремонт этой дороги, на ремонт улицы Трехсвятской. Ее довели до ул. Жигарева - и все. Со стоянкой для машин тоже вопрос неясный. Тем более стоянку около «Олимпа» сделали просто платной стоянкой, она не функционирует как стоянка для ТЦ. Мы по генплану имеем право на часть этой стоянки. Т.е., ее можно было сделать стоянкой для двух ТЦ. Была бы пешеходная дорога, люди бы к нам шли. И машины бы было куда поставить.
А вообще в дальнейшем, если Москва будет перебираться сюда и строить здесь большие ТЦ, у нас ситуация будет такая: тверской малый бизнес просто «завянет».
Сейчас все кругом дорожает. У нас цены не растут. С 2005 года они не изменялись. Растут в раскрученных ТЦ «Олимп», «Семь морей»; «Перекресток» сейчас построят. Они будут расти. Но наши предприниматели «не потянут» там аренду. Их потянут фирменные магазины из Москвы. А таким, как мы, аренда будет не по средствам. Наши магазины просто-напросто будут закрываться.
Пока цены растут, потому что очень много желающих, например, в «Олимпе» помещение снять. Он как монополист устанавливает цены. И меня как бизнесмена не пугают эти цены, потому что я знаю, какая там мощная проходимость. Аренду отбить можно.
Но на Трехсвятской маленькие магазинчики сдаются в аренду, и цены там завышены. Арендаторы берут помещения, а потом убегают. Потому что маленькие магазинчики на первых этажах в скором времени будут отмирать - все покупатели идут в ТЦ. ТЦ будут повышать аренду.
Я думаю, что если у нас будет такое количество ТЦ, как в Москве, то у нас быстро разорится малый бизнес, маленькие магазинчики. Как много тараканов в одной банке: сначала расплодятся, а потом сожрут друг друга. Москва - это многомиллионный большой город. Там большая проходимость, и уровень зарплаты там другой.
Если открыть «Ярмарку», у нас предложений помещений под офисы достаточно, а под торговлю нормальных помещений нет. Те, которые предлагают, не соответствуют требованиям, чтобы торговля могла успешно развиваться. ТЦ должен быть большой (4-5 этажей), с эскалатором, желательно, чтобы первый этаж был отведен под фуд-корт - кафе, ресторанчики, развлекательную зону. ТЦ низкого класса могут развиваться только на окраинах, т.к. дорогой товар на окраинах идти не будет, там живут люди среднего и низкого уровня достатка. Их интересует эконом-продукция.

Версия для печати

Авторы: Ольга СМИРНОВА, Елена ПАВЛОВА

Добавить комментарий

Автор*:

Тема*:

Комментарий*:


Введите защитный код:      
* - поля обязательные для заполнения