Павел Парамонов: «Я работаю вдолгую»

Наш традиционный разговор с тверским девелопером Павлом Парамоновым, руководителем компании «Премьер», посвящен тому, как реагирует на кризис рынок недвижимости вне столиц.

 

СПРОС УПИРАЕТСЯ В ПОКУПАТЕЛЬНУЮ СПОСОБНОСТЬ

 

– Что происходит в вашей сфере в Твери? Покупают ли люди квартиры? В чем отличие столичного и регионального рынка недвижимости?

– Покупают, но слабо. Кризис сказывается сильно. Спрос диктует экономическое благосостояние граждан. Некая стабильность, уверенность в том, что ты не потеряешь работу, если, например, возьмешь ипотеку. Сейчас этого нет, все выжидают.

На рынке Москвы колоссальная конкуренция и большой выбор, совсем другие объемы возводимого жилья. У нас строится 200 тысяч квадратных метров в год, а там все исчисляется миллионами квадратных метров.

Если начнется экономическое восстановление, то есть люди начнут зарабатывать деньги – тогда без всякого сомнения рынок вернется к прежнему состоянию. Однако, эксперты на разных форумах, где я бывал в этом году, говорят, что раньше 2019 года восстановления спроса ждать не приходится.

Наглядное свидетельство: есть на рынке Твери компания, которая занимается башенными кранами, сдают их в аренду. Самим застройщикам сложно содержать краны, и поэтому мы пользуемся аутсорсингом. Сейчас эта фирма половину своих кранов сложила на склад. Такого не было никогда, всегда за кранами очередь стояла, существовал жесткий график, тщательно разрабатывалась логистика.

– Ваши московские коллеги рассказывают, что возникают проблемы с кредитованием строительных проектов?

– Здесь все упирается в экономическую целесообразность. Риски для банкиров высоки, откуда им знать, выживет ли та или иная не самая крупная частная фирма. А с другой стороны, есть спекуляция на рынке валюты. Банковский бизнес же прагматично мыслит: если сейчас выгодно спекулировать валютой, зачем кредитовать что-то, что даст прибыль не так быстро? Никакое кредитование реального сектора не даст такую маржу, какую дают операции на валютном рынке.

– Каков лично ваш алгоритм действий в бизнесе зимой 2015-2016?

– Сейчас мы ползем там, где необходимо двигаться. Там, где пока можно ничего не делать, я ничего не делаю.

– Вы начали строить жилой комплекс «Крылья» в тверском микрорайоне «Юность»? Ваш дом «Премьер Парк» в другом тверском спальном микрорайоне «Южный» сегодня по праву считается новым словом в архитектуре районов подобного типа – это признал даже признанный эксперт международного уровня, профессор Валерий Нефедов.

– Пока стройка не началась. Возникают бюрократические проблемы, они решаются, и, конечно, решатся. Но не быстро. Мы зашли на площадку, но пока нет разрешения на строительство. Проект движется в два раза медленнее, чем в обычной ситуации – надо понять, что будет в 2016 году.

 

 

---

---

Тактический урбанизм в спальном районе

Группа «Чего хочет «Юность» на фейсбуке – хороший опыт создания гражданского общества в отдельно взятом спальном микрорайоне. Вот прямая речь одного из ее участников, архитектора, уже создавшего проект «Премьер Парк»

– Добрый день, меня зовут Никита Маликов. Моя профессия инженер-архитектор. Вместе с консультантом из Гамбурга Анной Масс мы занимаемся разработкой концепции по реновации пустыря под мини-парк в Заволжском районе. Сложная экономическая ситуация в стране стали самым большим обременением для проекта. Поэтому, проанализировав множество возможных и невозможных вариантов, мы пришли к идеи создания площадки под «тактический урбанизм». Что это значит? Чтобы создать место для отдыха местных жителей, совершенно не обязательно строить дорогой сквер. Достаточно на расчищенной площадке установить несколько точек притяжения людей разного возраста: скамьи и лежаки анатомической формы, огороженную площадку для выгула домашних животных, искусственные неровности-холмы для активных детей, столы для настольных игр для взрослого поколения. Более того, все это можно изготовить самостоятельно из материалов, продающихся в нашем городе. Главное – качественный, продуманный и эргономичный дизайн. А дальше совместными усилиями мы создадим качественную уличную мебель, которой будут завидовать парки и бульвары в центре города.

---

---

 

  

НАДО СТРОИТЬ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ ДОМА ЗА РАЗУМНЫЕ ДЕНЬГИ

 

– Сейчас до Твери докатился московский тренд – за последний год построено очень много дешевого низкокачественного жилья на окраинах. Мало того, что от Советского Союза остались гигантские кварталы панельных домов, с которыми неизвестно, что делать. Так сейчас городская власть еше плодит такое же низкокачественное жилье. Уже появился термин «новое ветхое жилье».

-Да. Даже при снижении затрат можно строить объекты более благородные по архитектуре, а не одно-двухкомнатные ячейки. Ни дворов, ни пространства для жизни, ни даже места, где поставить автомобиль. Кто должен жить в этих квартирах? Это будут жуткие районы. Любопытно, вот вы бы взялись и узнали, почему люди покупают такие квартиры.

В Твери только дольщиков СУ-155 оказалось 900 человек. То есть даже такие дома пользовались спросом. Мы же на рынке, покупают – значит, надо строить.

Конечно, цена определяет выбор. В Москве и в Московской области такие дешевые низкокачественные квартиры дают возможность зацепиться за Москву, за ее рынок труда.

– А в Твери? Зачем цепляться за окраину Твери?

 – Так вот и надо задать вопрос тем, кто покупает подобное жилье. Жизнь не останавливается, у людей меняются семейные обстоятельства – покупаются новые квартиры детям, тещам. При этом экономические ожидания ухудшаются. В гипермаркетах средний чек упал на 30%, очень плохо чувствуют себя компании, специализировавшиеся на дешевой одежде и обуви: их клиенты переключились на питание и коммунальные услуги, а те, кто покупал себе товары более высокого класса, в такие магазины не ходили. Те, кто не обладают деньгами вообще и готовы были втиснуться в плохонькую квартирку, – уже ничего не покупают. А те, у кого доходы чуть выше, не хотят снижать планку, им все же нужно жилье качеством выше.

– Ваши проекты занимают среднюю ценовую нишу по тверским меркам, они отличаются хорошей архитектурой и планировками. Мне кажется, у него должны быть перспективы даже в кризис. Квартира – это очень серьезная покупка, многие совершают такую покупку раз или два в жизни и стараются угадать все возможные обстоятельства, от места работы до состава семьи

– На растущем рынке, когда ты видишь перспективы, такое жилье имеет перспективы. Но когда рынок скукоживается, то многие делают выбор в пользу более дешевых вариантов с непонятными перспективами капитализации этого жилья.

Тут вопрос должен стоять вообще в другой плоскости. Как строить качественное жилье за дешевые деньги? Наш дом «Крылья» будет однозначно привлекательнее, чем то, что строится в Юности сейчас. С точки зрения стандартной экономики, у меня нет никаких причин ставить высокую цену – разве что я возьму за марку (улыбается). В нулевые годы был период шальных денег, люди привыкли переплачивать – сейчас наступил период отрезвления. И чем больше от нас будут отворачиваться в мире, тем больше шансов, что мы наконец повернемся к себе.

 

 

---

---

 

А вот отзыв об уже реализованном проекте Павла Парамонова от Валерия Нефедова, профессора Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

ТВЕРЬ. Жилой комплекс «Премьер Парк» на ул. Можайского, 62. Реальная попытка преодолеть стандартное представление об архитектуре жилой среды. Цвет как часть концепции пространства двора с очевидной идентичностью. Когда среда не только для сна...

---

---

 

 

ЕВРОПЕЙСКИЙ ПОДХОД И РУССКАЯ СПЕЦИФИКА

 

– Вы изучали опыт Финляндии. Это бедная северная страна, которая была окраиной Российской империи. А сейчас они раздают по 800 евро каждому финну…

– …И тем самым стимулируется потребление. Это, вероятно, продуманная экономическая мера, я, к сожалению, не знаю подробностей, но уверен, там все очень прагматично. В Финляндии была принята долгосрочная стратегия развития страны, продуманы все государственные инвестиции.

– А я хотела спросить про опыт финнов в строительстве. Архитектура в Финляндии тоже обладает своим неповторимым лицом – без излишних деталей, очень узнаваемый стиль.

– Недвижимость в Финляндии очень дорогая, но уровень благосостояния граждан очень высок по сравнению с Россией. И процентная ставка ипотечного кредитования там полтора процента в год. Совершенно спокойно можно взять кредит на всю жизнь. И ездить на велосипеде на работу зарабатывать деньги.

Поэтому там есть архитектура, требования к благоустройству и т.д. Нельзя в автоматическом режиме переносить состояние нынешнего города Хельсинки или Эспоо на город Тверь. У нас совершенно иная наполняемость бюджета. . Как Бангладеш не может перескочить в состояние современной России, так и мы не можем перескочить в состояние современной Финляндии.

Но это не отменяет того, что российским городам нужно двигаться в ту сторону: думать о повышении производительности труда, о снижении себестоимости, о стратегических направлениях поддержки промышленности.

Я вот не хочу жить в Финляндии. Мне очень нравится то, чего там достигли, но я очень хочу, чтобы такого же уровня, но с нашей, российской спецификой, мы достигли тут, в своей стране.

Кстати, сегодня мэрия Твери делает простейшие вещи. И оказывается, что даже при этих падающих бюджетах можно добиться, чтобы город выглядел по европейски.

– Наш журнал брал интервью у нынешнего сити-менеджера Твери Тимофеева, когда он работал главой администрации Западной Двины, небольшого поселка на трассе Москва – Рига. Он сказал тогда, что «сделать прямой бордюр и кривой стоит одинаково, но прямой выглядит по-европейски».

– Да, это очень правильно. И мы сейчас видим, что такой подход дает результат. Единственно, в городе не отлажена система консультаций с обществом. Хотя, возможно, это проблема самого общества, которому что ни предложи, оно всегда будет против.

– Слабость экспертного сообщества сейчас видна на всех уровнях.

– В стране отсутствует то, что называется институтами. Вот например, Союз архитекторов – почему он не регулирует работу своих членов, не дает ей оценку, не исключает тех, кто делает откровенную халтуру, бетонную гадость? Все ходят напрямую договариваться с властью: «А можно мне построить не 12, а 16 этажей, и еще вторую очередь дома рядышком втиснуть? Куда машины ставить? Да придумают люди что-нибудь». Нет институтов, их надо долго и упорно рожать, а мы живем в нынешней ситуации всего 25 лет. Думаю, что пройдет какое-то время, и профессиональные сообщества оформятся, как это произошло в мире.

– Из-за слабости институтов у нас не работают стратегии развития, не работают генпланы. И конечным мнением становится мнение начальника, не важно какого уровня.

– Мы растем. И, возможно, новое поколение строителей, лет через 70 наши внуки будут работать по четко прописанным правилам и стратегиям. Конечно, хочется жить хорошо здесь и сейчас. Но надо работать вдолгую. Я не знаю мотивации людей, которые строят плохие дома, с убогими подъездами, без дворовых пространств. А лично моя мотивация – чтобы внуки гордились тем, что я построил.

– При вашей поддержке в Тверской области прошел форум НКО. Как вы бы подвели его итог? Не пустое ли это дело – развивать некоммерческие организации в наши дни?

– Гражданское общество – это тоже институт, который должен развиваться долгое время. В развитом современном обществе должны быть некоммерческие организации, которые берут на себя часть ответственности по социальным вопросам и даже – по противодействию бизнесу и власти по тем или иным вопросам (такие, как, допустим, сообщества краеведов, борющихся за исторический облик городов). Как продукт должен состоять из определенных ингредиентов, так и в обществе, чтобы оно было эффективным, третий сектор просто необходим. Он присутствует в развитых странах и отсутствует в неразвитых.

Это был первый форум. А когда будет пятидесятый, куда меня привезут на каталке, уверен, в Твери будут мощные некоммерческие организации, с интересной серьезной программой, с реальной работой. Неравнодушные граждане лучше занимаются помощью инвалидам, охраной природы и т.д. Но они сейчас это делают на деньги спонсоров. А государство платит тем, кто эту работу выполняет плохо.

Третий сектор – это хорошее приложение сил, причем людям, которые занимаются такой работой, должна платиться зарплата. Реабилитация заключенных, детские кружки, оркестры – все это должно быть достоянием общества, и на Западе это так и происходит. Существует множество фондов, аккумулирующих средства на такие проекты.

А где у нас попечительские советы школ, университетов, драматических театров? Современное эффективное общество не может без НКО. Но к этому нужно прийти, западные лекала не работают при буквальном переносе на российскую почву. И мы ищем пути адаптации подобного опыта.

Нам постоянно хочется опередить время. Как мои претензии к бульвару Радищева, которые я высказывал уже как-то на страницах «Бизнес Территории» – хочется, чтобы бульвар был, как во Франции. А пока получается как в Твери.

– Будем надеяться, что нынешний кризис позволит преодолеть многие болезни роста, и отсеять нежизнеспособную шелуху. Вам успехов, и пусть сбудутся оптимистичные прогнозы.

– Спасибо.