Тверские оценщики вырабатывают общую позицию

В день своего профессионального праздника, члены Тверского регионального отделения Российского общества оценщиков (ТРО РОО) при поддержке департамента экономики администрации Тверской области провели круглый стол на тему «Практика оценки подлежащих отчуждению (приватизации) объектов недвижимости при преимущественном праве выкупа субъектами малого и среднего бизнеса».

В обсуждении этой, на первый взгляд, сугубо специфической проблемы, которая, тем не менее, уже в ближайшее время затронет интересы сотен тверских предпринимателей, приняли участие и представители органов региональной и муниципальной власти. Среди них: председатель комитета по экономике, аграрной и промышленной политике областного Заксобрания Вячеслав Суязов, заместитель руководителя департамента экономики Тверской области Олег Сергеев, председатель Комитета по управлению имуществом Тверской области Елена Дымстова, заместитель главы администрации города в сфере управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами Александр Пилюгин, а также представители бизнеса и руководители соответствующих подразделений некоторых районных муниципалитетов. Столь представительный состав участников круглого стола объясняется актуальностью вопроса, вынесенного для обсуждения. Дело в том, что роль оценщиков в реализации 159-го ФЗ, по которому представители малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право приобретать арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, на определенном этапе становится ключевой. Именно от оценки стоимости объекта недвижимости, как не сложно догадаться, будет зависеть и цена его выкупа. Кстати сказать, в Тверской области, как напомнил участникам обсуждения Вячеслав Суязов, действует самый либеральный вариант этого закона, по которому время рассрочки выкупа арендуемого не менее трех лет объекта составляет не три, а пять лет. А площадь помещения может в отдельных случаях и превышать лимитируемые федеральным законом 1000 кв. м (по областному закону только до 1000 кв. м). Выкуп такого имущества производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Несмотря на то, что оценщик не формирует рынок недвижимости, так как в его обязанности входит сбор информации о состоянии и ценах на определенных секторах рынка, ее обработка и расчет на этой основе стоимости предмета оценки, именно к нему зачастую и обращены главные претензии заинтересованных в сделке сторон. Собственники имущества - органы исполнительной власти хотели бы, чтобы его цена была побольше, а арендаторы наоборот - поменьше. Правда, выступая от имени собственников, заместитель главы города Твери Александр Пилюгин подчеркнул, что цена должна быть объективной, то есть рыночной. И высказал опасение, что в конкурсах и аукционах на проведение оценочной деятельности могут победить москвичи, предложив минимальные расценки за свой труд. А в результате пострадает именно объективность, потому что иногородние специалисты не в состоянии оценить все факторы, в том числе относящиеся к городской среде, влияющие на конечную стоимость объекта недвижимости.

В ответ на эту понятную всем озабоченность, председатель Тверского регионального отделения Российского общества оценщиков (ТРО РОО) Виталий Кохв пообещал, что тверские оценщики выработают свои конкретные предложения и представят их городской администрации. Собственно говоря, основная часть работы участников круглого стола и была посвящена обсуждению этих предложений.

Точку зрения арендаторов, собирающихся стать собственниками, сформулировала представитель Тверского областного отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» Тамара Рослякова, затронув вопрос практики рыночной оценки выкупаемых помещений. Более всего арендаторов волнует вопрос получения определенных скидок со стоимости за счет произведенного ими ранее ремонта. Ведь предприниматель более трех лет вкладывает в арендуемое помещение немалые средства, и не хочет платить за все это дважды. Этот аспект проблемы вызвал, пожалуй, самые жаркие споры оценщиков. В результате, пришли к выводу о том, что арендатору могут быть зачтены средства, вложенные им в так называемые неотделимые улучшения объекта, но при наличии у него соответствующей, подтверждающей его затраты, документации. Но решение о зачете затраченных средств, принимает не оценщик, а арендодатель, и сумма к зачету устанавливается им самим. Что же касается роли оценщика, то он предоставляет заказчику свой расчет рыночной стоимости объекта на сегодняшний день. То есть, расчет наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Многих арендаторов интересует, входит ли в этот размер рыночной стоимости НДС? На этот вопрос можно дать однозначный ответ только в том случае, если посмотреть отчет, выполненный оценщиком, и договор на оценку. В этих двух документах обязательно указано, должен ли оценщик включить НДС в величину рыночной стоимости, и как это положение было реализовано в отчете об оценке.

Председатель экспертного совета ТРО РОО Галина Долгова подняла перед представителями исполнительной власти проблему, с которой неоднократно сталкиваются оценщики: это дефицит информации о сделках. Зачастую, представители госструктур, особенно это относится к руководителям Росрегистрации, не торопятся отвечать на подобные запросы оценщиков. В итоге, объективную и достоверную информацию о заключенных ранее сделках им приходится добывать обходными путями, многократно перепроверять ее, теряя при этом время и средства.

Решение этих и других проблем поможет ускорить процесс реализации 159-го ФЗ, преференции которого будут действовать лишь до 1 июля 2010 года. Несмотря на то, что формально он заработал с июля прошлого года, в Тверской области своим правом выкупа арендуемых помещений воспользовались на сегодняшний день единицы. И только тогда, когда в этот процесс активно включатся оценщики, закон по-настоящему заработает, укрепив тем самым ряды представителей малого и среднего бизнеса.

Ну а после завершения работы круглого стола, оценщики отметили свой профессиональный праздник уже традиционно, за накрытым столом. Провозглашая по этому поводу тост, Виталий Кохв напомнил, что сегодня их профессия стала одной из самых востребованных, так как деятельность оценщиков вносит огромный вклад в развитие цивилизованных рыночных отношений в нашей стране. Без независимой оценки не обходятся любые процессы в сфере экономики: будь то крупные инвестиционные проекты или госзаказ, получение кредитов или выкуп арендуемых помещений. Одновременно с изменением законодательства об оценочной деятельности возросла и ответственность оценщиков за качество своего труда, за соблюдение принципов профессиональной этики.

 

Версия для печати

Авторы: Светлана АВДЕЕВА

Добавить комментарий

Автор*:

Тема*:

Комментарий*:


Введите защитный код:      
* - поля обязательные для заполнения