Кратко о журнале «Бизнес Территория»

Полноцветное межрегиональное  издание, посвященное комплексному развитию территории и бизнеса.  Журнал «Бизнес Территория» предназначен для деловых людей, предпринимателей, менеджеров, директоров, собственников бизнеса и распространяется во всех регионах ЦФО и ряде регионов других федеральных округов России.  Издание анализирует успешные бизнес-проекты, публикует информацию о важнейших событиях в бизнес-сообществе, мнения экспертов, знакомит с видными предпринимателями. Инвестиционные возможности городов и районов, планы стратегического развития, промышленность, сельское хозяйство, логистика, недвижимость, энергетика, экология и многое другое – все это в журнале «Бизнес  Территория».

Журнал доступен
в мобильных приложениях:




 

 

 

 

 

Сергей Козловский: «Остается одно – быть в гармонии с миром»

Сергей Козловский – один из первых бизнесменов на российском рынке недвижимости. Корпорация «Инком-Недвижимость», президентом которой он является, была создана в 1991 году. К началу второго десятилетия XXI века Сергей Козловский и его партнер, Константин Попов (руководивший слившейся с «Инком-Недвижимостью» Московской центральной биржей недвижимости) занимали 40% рынка риэлторских услуг Москвы. В компании работало 8000 риэлторов – численность сотрудников, сопоставимая с крупным градообразующим заводом. Выпускник МАИ, инженер-системотехник по образованию, кандидат технических наук, Сергей Козловский выстроил свою систему управления персоналом, возможно, основываясь на опыте работы в НИИ автоматической аппаратуры, где в 80-е разрабатывал системы управления войсками. А еще он автор книг по древней истории и носитель уникальной жизненной философии.

 

– Хотелось бы вас спросить как человека, который знает положение лучше всех: что сейчас происходит на рынке недвижимости, как вы охарактеризуете положение?

– У рынка недвижимости есть большие долговременные тренды и есть кратковременные, которые определены текущей ситуацией. Что касается долговременного тренда, он меряется десятилетиями и характеризуется, в принципе, насыщенностью рынка недвижимостью и возможностью для людей ее покупать.

Как вы знаете, после перестройки, и особенно в середине1990-х, ближе к 2000-му нас была большая нехватка жилья, торговых и офисных помещений, что вызвало бурный бум. Но насыщение потихоньку приходит, волна спадает, стремится к некоторому оптимуму. Острая необходимость удовлетворяется, и уже речь идет о том, чтобы купить квартиру чуть побольше и получше, или приобрести жилье для детей и внуков. В коммерческой недвижимости те же тенденции: бизнес вырастает, и нужен другой офис, логистика улучшается, и требуются новые склады. Насыщение так или иначе происходит. В Европе сегодня нет такого бурного строительства, введения в эксплуатацию жилья, торговых и офисных центров. Есть процесс, но он не такой активный. Мы рано или поздно подойдем к такому же уровню.

Но на этот процесс накладываются кратковременные эпизодические факторы. Именно таким фактором сейчас является та экономическая ситуация, в которую попала наша страна, и политика, проводимая нашим правительством.

Что касается ситуации, всем известно, что Россия попала под санкции, нам ограничили финансирование, остро стал вопрос возврата кредитов на Запад, деньги надо откуда-то брать… Все бы ничего, ведь вместе с тем появилась возможность развивать свое производство, при низком курсе рубля мы стали очень конкурентоспособны и могли бы, наверное, резко поднять свою промышленность, экономику. В свое время Иосиф Виссарионович Сталин сделал это очень показательно. Но в СССР был закрытый валютный рынок, не было биржи, на которой можно заниматься спекуляциями валютой. Тогда нашему правительству удалось выпустить столько денег, сколько нужно для экономики, ввести проектное финансирование, и мы начали бурно расти. Сейчас на экономику влияют спекулянты, в мире 60% капитала – это финансовый, спекулятивный, а не промышленный капитал.

– Вы считаете, что именно финансовые спекуляции на валютном рынке не дают развиваться реальному сектору?

– Мне не очень понятно, какие цели преследует экономическая политика нашего правительства. Сегодня у нас на бирже много спекулятивных операций, по докладу Сергея Глазьева, их 90%. Для чего была создана биржа? Тебе нужно получить валюту для оплаты контракта – пожалуйста, купил валюту, оплатил, получил. Что-то продал за валюту – пришел, купил рубли. Тогда бы был справедливый курс. Но сейчас 90% операций происходят ради повышения, понижения рубля, т.е. ради игры с самим курсом. Спрашивается, кто этим занимается? А те, кто специально сконцентрировал этот финансовый капитал.

Все научились у Сороса, который в свое время всего-то двумя миллиардами евро обрушил банк Англии. То же самое стали делать не только прожженные финансисты, но и те, к сожалению, кто у нас определяет курс рубля. Это очень узкая группа. И в интересах этой небольшой группы – у нас такая слабая экономическая политика.

Наша экономика сейчас имеет лишь 40% необходимой денежной массы. Представьте, что у вас выкачали 60% крови, а потом сказали: слушай, сейчас ситуация особая, нужно в забеге на полтора километра прийти первым. Это нереально! Но у нас поддерживается именно такой курс. И это выгодно только тем, кому нужна возможность спекулировать. Потому что для внешних отношений с другими странами открытого валютного рынка не требуется. Даже Китай, который сейчас является в мире экономикой номер один, не открывает свой валютный рынок. Он охраняет свою финансовую систему, не дает ее расшатывать, размахивая курсом юаня вверх-вниз.

Спрашивается, а почему Россия дает это делать? Ладно бы у нас все было нормально, и мы бы просто вели бы себя как все страны какого-то среднего уровня. Нет, у нас серьезная ситуация, нас давят…

В этом вопросе президент почему-то не проявляет свою железную политическую волю. Его указы, майские тезисы, послания к Федеральному собранию несут в себе здравый смысл о том, как сделать нашу жизнь лучше. Но правительство их не исполняет, и Путин почему-то это терпит. Вот сбитый самолет мы терпеть не стали, рубанули сразу же – да так, что наши предприниматели даже не могут получить оплаченные поставки из Турции. А почему распоряжения, которые даны правительству, не исполняются? Думаю, что первоочередность отдана исключительно внешнеполитическим процессам и нашему президенту просто важнее сплоченность и компромисс в элите. Пусть тут все будет спокойно, а народ терпеливый, как-нибудь вытерпит и в этот раз.

– А не придем ли мы к некоему подобию СССР с зарегулированной экономикой – если взять на вооружение идеи Глазьева?

– Это уже другая проблема. У нас издавна сложилась византийская система, в которой чиновничество – особая каста. Каста, а не варна. Варны, которые были в древности на Руси, – это расслоение общества по способностям. А что такое касты? Это расслоение по крови, по роду. Надо стремиться вернуться к принципу варн. А пока во власти родство, кумовство, наш чиновничий аппарат заинтересован прежде всего в собственной устойчивости. Главное – «быть на процессе», а куда процесс заведет, уже второй вопрос.

– Как экономическая политика отражается на рынке недвижимости? По сравнению с предыдущими годами он сильно упал?

 – Рынок наполовину просел по сравнению с прошлым годом. В прошлом году был адекватный спрос, возможность работать, а сейчас у людей просто кончились деньги – банальная причина. Вся экономика страны, так сказать, присела.

У нас только ВПК кредитуется Внешэкономбанком под 3-5% годовых, и это правильно, это так и должно быть. Но нам, тем кто строит, кредит дается под 20%, а с некоторых пор, вот уже месяца три-четыре, кредитование недвижимости находится под фактическим запретом. Центробанк не рекомендует кредитовать девелоперские проекты, потому что они являются рискованными. Не запрещает, но не рекомендует. Правда, если ты застрахован по 214-му закону под сумасшедшие проценты и соблюл еще массу затратных формальностей, тебе, может быть, дадут кредит и возможно, даже субсидируют его. Но, вообще, чаще всего кредит не дают. И при этом падает спрос.

Большинство девелоперских проектов сейчас столкнулись с серьезнейшими проблемами. СУ-155, флагман рынка, который в прошлый-позапрошлый год строили больше всех, первым рухнул под напором новых реалий.

– Они ведь брали большими оборотами?

– Да, и как только у них упал оборот, они оказались не в состоянии поддерживать свои проекты. То же самое касается и остальных крупных застройщиков.

СУ-155 активно работали в регионах, и как только спрос на недорогую недвижимость в регионах упал, и они упали. Все, кто на больших оборотах, у них небольшая устойчивость. Маленькая маржа тем и опасна, что сильно зависит от больших оборотов. Только на больших оборотах с маленькой маржой ты набираешь ту необходимую дельту в абсолютном выражении, которая позволяет компании жить. Спали обороты – абсолютная дельта упала. А ведь есть же накладные расходы, есть постоянные траты.

– А какая ситуация в элитном секторе?

– Элитный сектор достаточно быстро заполняется, это очень небольшая прослойка. К элите у нас относится не более 1% от всего населения России, а сейчас может уже и 0,5%. Было очень много построено, и сейчас на вторичном рынке вращается большое количество объектов. Вот, посмотрите объявления о продаже вторичной недвижимости – почти вся Рублевка продается.

Загородный рай: мечта российских состоятельных горожан от компании Сергея Козловского

– Может быть, это еще влияние общественного настроения? Ваш рынок очень сложный, он зависит от множества факторов. Какой-нибудь депутат что-нибудь сморозит для повышения своего индекса упоминаемости в прессе, а это нервирует людей, они начинают строить свою жизнь за пределами России.

– Да, наш рынок очень сложный. Любой проект в сфере недвижимости – долговременный. Строительство дома – это года два-три, загородного поселка – пять-семь лет. И попробуйте в нашей стране, где постоянно через год происходит что-то радикальное, что-то реализовать. Это надо либо быть альтруистом, либо иметь сумасшедший запас прочности.

– У вас для себя есть какой-то антикризисный план?

– Антикризисный план в данном случае чрезвычайно простой. Тут необходимо своего рода конфуцианство. Эта философия очень помогает в бизнесе. Надо быть в гармонии с окружающей природой. Если окружающий мир успокаивается, притухает, значит, надо тоже притухать. Бесполезно сейчас суетиться, брать кредиты, что-то воздвигать… Это не будет продано, и возникает большой разрыв между затратами и выручкой. Нужно всегда сохранять гармонию между затратами и выручкой. Что мы и делаем. Сейчас мы уменьшаем темпы, внутренние затраты. Другого антикризисного плана нет.

– А есть секторы, которые наименее подвержены катаклизмам?

– Всегда наименее подвержены кризису крайние точки. Это очень дорогая недвижимость – люди, у которых есть большие деньги, не любят себя ограничивать. Кризис или не кризис – они имеют возможность поддерживать прежний уровень жизни. И другая крайняя точка – самая дешевая недвижимость. Те, кто раньше был бедным, вообще перестают покупать, но средний класс, скатываясь в более низкую потребительскую нишу, продолжает покупать хоть что-то. Если занимать одну из этих позиций, либо левую, либо правую, сможешь продолжать.

– Древние путешественники называли Русь «Гардарикой», страной городов. И до сих пор сохранился такой перекос в расселении: с одной стороны, огромные необжитые пространства, с другой – огромный мегаполис Москва, скученные города. Вы начали развивать то, что развивается во всем мире – пригородные поселки. Но инфраструктура не успевает. Многие вопросы должны решаться не девелоперами, а властью. Есть же множество вопросов, которые возникают у тех, что желает купить дома в таких поселках: от того, как до дома добраться без пробок, до того, куда пойти работать жене, когда она выйдет из декрета. У нас в России нет тех, кто отстаивал бы интересы муниципального развития. Их голоса не слышно ни в правительстве, ни в Госдуме. А у вас, девелоперов, есть какая-то коммуникация с коллегами по совместным усилиям по развитию территорий, где вы осуществляете свои проекты? Возьмем пример Лондона. В конце 60-х годов, не без участия девелоперского лобби, было решено, что столица Англии больше не растет, и надо построить 20 городов-спутников, где были бы школы, больницы, возможность трудоустройства…

– Вы затронули достаточно глубокую тему. Но ее надо рассматривать во времени. Лондон развивался тысячу лет, прежде чем власти дошли до такой идеи, и при этом не менялся политический строй. Отношение к собственности оставалось неизменным. Англия – страна достаточно консервативная, резких скачков в ее истории почти не было. А что происходило у нас? Не беру царское время, но в советское время сначала боролись с любыми проявлениями буржуазности, и личное подсобное хозяйство было практически под запретом. Естественно, пригород не развивался, жить в частном секторе, в пригородной деревне было непрестижно.

На рубеже 2000-х началась приватизация земли. Естественно, сразу появились те, кто подсуетились, приобрели крупные земельные наделы, скупили колхозы. И им надо было срочно актив капитализировать, что-то с ним делать. Но за время перестройки градостроительные институты ушли в небытие. Новая муниципальная власть только-только начала становиться на ноги, был принят закон о местном самоуправлении. Никаких градостроительных норм нет, все напрочь забыто. И вот приходят к главе муниципалитета владельцы земли и предлагают осуществить проект застройки… Конечно, строили то, что выгодно. Какие там детские сады, больницы, школы!

Самый наглядный пример. Первой застроилась Рублевка, и застроилась она элитными домами. Потом, когда люди уже пожили там десять лет, они поняли, что неудобно за каждой мелочью ездить в Москву. И сами владельцы, жители – инициативная группа наиболее энергичных людей – сообразили, что возник большой спрос. «Давайте-ка построим магазин, ресторан, спортивный центр...» Они выкупали дома в деревнях и там строили коммерческую недвижимость. Никто ничего не планировал.

Совсем недавно, уже, кажется, с приходом губернатора Московской области Воробьева, начали говорить о соблюдении градостроительных норм. Где школы, которые должны быть одна на столько-то проживающих в данном районе, где детские сады, где рабочие места? Такой вопрос был поставлен перед застройщиками только сейчас.

Я согласен, что инфраструктура должна быть обременением на застройщиках. Но она должна быть спланирована центральной властью. И хорошо, что наконец это делается. Почему в первую очередь взялись за школы и детские сады? Потому, что когда застроенная территория передается муниципалитету, у граждан есть право пожаловаться. Жалуются как раз на отсутствие школ и детсадов. Пока на отсутствие больниц не жалуются. А когда будут жаловаться на нехватку больниц, бассейнов, парков, возможно, мы придем к тому цивилизованному уровню градостроительства, который уже давно практикуется в мире и практиковался раньше у нас.

– То есть пока это болезни роста?

– Да, болезни роста. Все было отдано на откуп людям, для которых главным было заработать. Они построили, продали и ушли, а как там живут люди, их не волновало.

– Наш журнал «Бизнес Территория» стоял у самого начала реализации проекта «Большое Завидово» в Тверской области. Тогда, в 2007 году, была иллюзия, что возможно построить в России новый город, и девелоперы тут выступали настоящими «проектировщиками будущего». Таких проектов было несколько, но ни один из них до сих пор не дорос до запланированных масштабов. Почему, как по-вашему?

– До кризиса 2008 года многих девелоперов поразила гигантомания. Рынок рос, казалось, спрос неисчерпаем, и так будет долго. Городов тогда напроектировали большое количество. Возьмите подмосковное Архангельское. Там хотели построить «город миллионеров». Вдумайтесь, как это дико звучит сейчас. Когда после кризиса 2008 года стало ясно, что на целый город желающих там жить миллионеров не наберется, проект продали, и новые инвесторы решили строить там просто жилье. Запланировали огромные дома, да еще с каналами. Все это было заложено Сбербанку, и, в конце концов, пришлось отдать банку недострой, и Сбербанк не мог понять, что с ним делать. Строить там что-то дешевое – уже не окупается после всех затрат. Дорогое – бессмысленно. Выход виделся один «посадить» проект на бюджет. Что там у нас правительство хочет? Международный финансовый центр? Депутатов расселить? Прошла, как мы знаем, другая идея – Новая Москва. И теперь у Сбербанка большие проблемы с этим Архангельским.

Таких мега-проектов было больше двадцати, по нескольку миллионов квадратных метров, настоящие города. У большинства из них одна проблема – там не были запроектированы рабочие места. Вот здесь люди живут, а здесь магазины и кафе. И где работать, в кафе и магазинах? Это что, туристический центр, что в них будет столько посетителей? Все делалось из амбиций, без привязки к социальным процессам.

Есть и другие примеры, столь же неудачные, на мой взгляд. Ступино, куда приезжал президент Путин – как в место с положительным опытом развития территории. Там была открыта промышленная зона и построено несколько заводов западных концернов. Было решено построить супердешевое жилье для работающих на этих заводах. Запустили только первую очередь. Очень плохая архитектура, почти бараки. Большая часть недостроена. Сейчас проект остановился.

Повторю: без экономического развития строить города невозможно. Это задача государства, а не девелоперов.

Если бы мы начали сейчас развивать свои отрасли промышленности … Вспомните советскую экономику, где жилье было привязано к производству. Ведь все новые советские города – это были моногорода вокруг заводов.

– А вы занимались дальней загородной недвижимостью, не в Москве, а регионах?

– Да, мы, например, построили в Красноярске элитный коттеджный пригород, тамошнюю «Рублевку», на берегу Енисея.

– Хотелось спросить немножко о другом, о действительно загородных поселках, в заповедных местах, например, на Волге или озере Селигер. Всегда смущала реклама «элитных клубных поселков» в районах, где, если заболеешь, к тебе приедет скорая помощь из ЦРБ города Осташкова Тверской области, с медбратом вместо врача…

– Ну, если поселок действительно элитный, то там живут люди, которые как-то иначе решат проблему скорой помощи, не будут ее вызывать из ближайшего райцентра.

– А заборы? В любом даже самом элитном отечественном поселке – все равно высокие заборы.

– Расскажу одну историю. Очень известный европейский архитектор, много работающий в в России, Эрик ван Эгераат предложил мне: давайте строить как в Европе, без заборов. Я, как мог, объяснил ему, что если мы не построим заборы, дома будут обворовывать, и о нас пойдет дурная слава. При нашем расслоении общества и чувстве несправедливости, с которым еще не смирилась душа народа, без заборов невозможно. Только за заборами соглашаются жить люди с достатком. И даже те, кто покупают домик в деревне, в первую очередь строят именно забор. Это национальная психология.

– Везде, во всех муниципалитетах в 2012 году были приняты стратегии развития. К этому обязало федеральное законодательство. Эти стратегии все заказали, сложили в шкаф и с тех пор не открывают. Как, по-вашему, почему эти стратегии никому не нужны и никто ими не пользуется?

– Вероятно, они были просто неадекватны, раз никому не нужны. И самое главное, стратегия – это не то, что раз приняли, и дальше ее держимся. Она должна выверяться, все время сверяться с заданными показателями. Это как траектория ракеты. Задана точка попадания, и что – запустили и летит? Нет, она в каждой точке сверяет координаты, делается поправка на внешние факторы, ветер и так далее. Траектория все время выверяется. Так и стратегию развития надо выверять по показателям, а иногда – корректировать. Меняется целеполагание, условия и т.д. А так, это был такой демарш: велено сделать стратегию – сделаем, и пусть лежит.

– Дееспособное местное самоуправление – важная, на наш взгляд, часть реализации планов развития территории. А если нет местной власти, все решается через губернатора? Почему у вашего бизнеса нет лоббистов в правительстве, в Госдуме, в работе с региональными элитами?

– Всякое лобби основано на запросе и готовности неких предпринимателей оплачивать услуги лоббистов. Просто занимать какую-то позицию, ходить в кабинеты бессмысленно. У нас византийская модель управления, которая, не будем стесняться, во многом основана на взаимности. Конкретные согласования происходят на уровне губернатора, в Думе такого человека, чтобы работал со всеми губернаторами нет, да и быть не может.

Кстати, у нас в Госдуме есть Комитет по жилищной политике. Его глава Алена Николаева много сделала для внедрения механизмов по управлению территорий.

– И все равно сворачивание местного самоуправления должно тревожить вас и ваших коллег. Нельзя же все решать только с губернаторами.

– Есть определенные законы генезиса власти. Власть, когда она возникает, пытается концентрировать в себе все полномочия, потому что хочет безраздельно распоряжаться ресурсами. Потом, когда степень концентрации максимальная, и дальше уже некуда, возникает вопрос ответственности власти. И власть, понимая, что нельзя все решать из одного центра, начинает обратный процесс раздачи на места. На места передаются не только полномочия, но и ресурсы. Потом центр обессиливает, обесточивается. И новый человек, придя к власти, начинает все концентрировать в центре опять и так далее.

– Готовясь к интервью, мы прочитали, что у вас в компании в какой-то момент работало 8000 риэлторов. Это же нерешаемая управленческая задача – как справиться с таким количеством сотрудников, причем не простых, а работающих на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья?

– Почему же, это оказался очень управляемый коллектив. Может быть, тогда и проявились мои качества технаря. У меня всегда, и в школе, и в вузе, и в аспирантуре было хорошо с математикой и физикой, способностью структурировать.

Я понял все процессы и разделил сотрудников на большие подразделения, которых получилось порядка сорока. В каждом подразделении – управление, затем отделы, группы, с четко прописанным взаимодействием. На этом все держалось и держится. Сейчас риэлторов, правда, стало поменьше, тысяч пять.

 – Но все равно это огромный коллектив. Вы же один из основателей этого рынка, работаете с 91-го года. Рынок недвижимости абсолютно конкурентный и жесткий. Как у вас получилось создать такого масштаба бизнес на таком конкурентном рынке?

– Именно по причине конкурентности важно, что ты несешь, какую идею. Большинство риэлторских компаний носят откровенно хапужнический характер. В нашей компании я с этим боролся как мог. Всегда говорил сотрудникам: только порядочность, только честность наше главное преимущество.

Конечно, что-то проходило мимо моих глаз, но я объяснял коллективу, что о нас должна остаться нормальная память, нас должны рекомендовать людям. И только тогда у компании будет будущее. Это насаждалось, и когда воля руководителя состоит в том, чтобы быть порядочным, она противодействует воле конкретного риэлтора взять и урвать. У других компаний, думаю, с чистоплотностью бывали проблемы.

На путь торговли недвижимостью меня толкнул брат, сначала мы вместе торговали автомобилями, а потом нам стало тесновато. Впоследствии «Инком-авто» обанкротился, а «Инком-недвижимость» осталась. «Основателем рынка» были не мы, однако, второй компанией на рынке недвижимости была МЦБН – Московская центральная биржа недвижимости, которой руководил мой нынешний партнер Константин Попов. В 2000-м году наши компании слились, и это дало возможность взять большую долю рынка недвижимости. Еще в 90-е я предлагал слияние основным игрокам тогдашнего рынка, но только Попов понял все преимущества этого предложения.

– Мы знаем много известных бизнес-партнерств, которые оказались недолговечными…

– Когда процессом движет эго, преобладают только центростремительные силы. Но в случае, если ценности у партнеров совпадают, мелкие тактические конфликты решаемы. У Попова тоже главная ценность – порядочно прожить жизнь.

– И все же, как донести философию руководителей до восьми тысяч риэлторов?

– Это как производство. Полностью расписывается технологический цикл, который включает в себя множество точек контроля.

Что касается донесения до коллектива своей философии, то для этого нужны регулярные собрания, регулярное подтверждение этой философии. Любая философия должна включать в себя конкретные мыслеформы, а мыслеформы быстро рассеиваются, если не имеют поддерживающей подпитки. Поэтому они должны все время подтверждаться в словах, действиях, поступках. Должно быть видно, с каких позиций ты судишь в кризисных ситуациях.

– Как, по-вашему, когда выйдет российский рынок недвижимости на крейсерскую скорость, с которой мы начали наш разговор.

– У нас есть опыт кризиса 2008 года. Он не только негативный. Тогда прошла капитальная чистка. Столько нечистоплотного и нежизнеспособного ушло с рынка, окончило свое пагубное воздействие.

Что касается сроков, я думаю, речь идет о двух-трех сложных годах. Надеюсь, что к тому времени власть поймет необходимость серьезных структурных реформ экономики.

Версия для печати
Авторы: Беседовали Геннадий КЛИМОВ, Мария ОРЛОВА


Добавить комментарий

Автор*:

Тема*:

Комментарий*:


Введите защитный код:      
* - поля обязательные для заполнения





 
Список журналов

 

 тел./факс
(4822) 33-91-20

170100,
г. Тверь,
ул. Володарского,
дом 48, офис 6

 

Представительство
в Воронеже:
г. Воронеж,
ул. Арсенальная,
дом 3, офис 20,
а/я 64

© 2009-2018 Бизнес территория. Все права защищены и охраняются законом.
 © Разработка сайта компания «Complex Systems»