Российская стройка в кризис – поиск новых путей

 

Недвижимость была главным способом сохранить свои деньги в предыдущие кризисы. Как отреагирует региональный рынок недвижимости на нынешние экономические проблемы? Мы пробуем разобраться в этом с помощью ведущего тверского девелопера, руководителя компании «Премьер» Павлом Парамоновым

 

НАДО СТРОИТЬ ДЛЯ СВОЕГО ПОКУПАТЕЛЯ

 

– Что происходит в строительстве и девелопменте в связи с падением курса рубля? Не получается ли сейчас, что люди ждут, когда ситуация более или менее стабилизируется, и не покупают недвижимость?

– Я не думаю, что большинство населения ориентировано на доллар. Они ориентированы на свою работу и ее перспективы, на свой доход, на те цены, которые будут. На само развитие ситуации. А ситуация, конечно, зависит и от доллара, и от цены на нефть, и от тех антикризисных мер, которые будет предпринимать правительство.

Наша компания «Премьер» от курса доллара зависит лишь опосредованно. Ну, допустим, в нашем только что завершенном проекте «Дом Шмидта» стоят немецкие лифты фирмы «Тиссен Групп» из Дюссельдорфа. Но следующий проект «Дом Павлова» мы будем оборудовать лифтами, произведенными в России. А кирпич как был российский, так и есть, и зарплаты, как были рублевые, так и будут. Просто общая ситуация на рынке может ухудшаться.

Все продемонстрирует только весна – пока мы рассуждаем на уровне прогнозов. Недвижимость не так быстро реагирует на изменения на рынке, как, например, продуктовый ритейл.

– В декабре 2014 года, когда люди спешно вкладывали деньги в бытовую технику, автомобили и т.д., вашу компанию накрыл этот шквал продаж?

– Да, продажи были рекордные, такого не было никогда. У нас всегда декабрь был очень мощным по продажам. Но в этом году было двукратное превышение даже очень удачного уровня предыдущего года. «Премьер-парк» продан почти весь – в том числе и самые дорогие квартиры, «Дом Шмидта» – почти весь, «Дом Павлова», несмотря на то, что он пока на уровне третьего этажа, и мы долго не запускали продажи и рекламную кампанию, тоже хорошо раскуплен. У всех были большие продажи, вне зависимости от стадии готовности.

– В общем, вам пока переживать рано, можно отдохнуть?

– Сложность в том, что мы же своего рода завод по производству домов. Надо платить зарплату, налоги – у нас же все «по-белому». Поэтому отдыхать нельзя, мы запускаем новый большой проект.

– Что за проект – элитный, для среднего класса, эконом?

– Это будет большой 400-квартирный дом в тверском микрорайоне «Юность», надеемся в июне уже выйти на стройплощадку. Для спального, еще советского микрорайона дом, надеюсь, станет новым словом в архитектуре – там таких домов еще нет. Он будет, условно говоря, напоминать «Премьер Парк» – наш проект в другом тверском спальном микрорайоне «Южный», Там тоже существует проект комплексной планировки территории, это полтора гектара, где изначально был запланирован определенным образом стоящий дом. Сейчас готовится маркетинговая программа, и с марта мы надеемся запустить рекламную кампанию. Мы рассчитываем на тверской средний класс, людей, которые хотят поменять устаревшее жилье советской постройки на современное.

– Понятно, что покупательный спрос падает, денег у людей становится меньше, все придется тяжело зарабатывать, и, видимо, в этом будет заключаться урок ближайших нескольких лет для россиян… Как может отреагировать на изменившуюся ситуацию рынок недвижимости? Надо будет больше строить, меньше строить, повышать цены, или, наоборот, понижать их? Вы выстраивали для себя стратегическую линию поведения?

– Один из запланированных больших проектов мы перенесли на следующий год, в этом году проведем лишь тендер на архитектурное проектирование. В любом случае строить нужно. Что касается цен – они, конечно, будут расти, нет никаких оснований недвижимости дешеветь, когда все вокруг дорожает, материалы, труд и т.д.

Если покупатель держал средства на покупку квартиры в долларах, да, сейчас ему будет выгодно вложить эти деньги в недвижимость. Но я думаю, что в большинстве своем люди держали деньги в рублях и в банках. Кроме того, например, 67% покупателей «Премьер парка» брали ипотечные кредиты. В этом смысле ситуация сейчас ухудшается, несмотря на поддержку государством «Сбербанка» и ВТБ-24. Думаю, сейчас будут более жестко оцениваться риски заемщиков.

Наша задача – интенсивно поработать с покупателями и продать эти четыреста квартир не за два года, как это обычно происходит, а в этом году, в самый кризис.

– Сейчас старый советский фонд стремительно выходит из мало-мальски приемлемого состояния, и, возможно, это подстегнет вашего покупателя быстрее выехать из соседнего блочного дома в новый современный.

– Если хрущевки строили достаточно качественно, и они вполне пригодны для жизни, то блочные дома действительно устаревают. Сейчас рынок сожмется, но, как в любые кризисные времена, люди с деньгами есть – сейчас нужна правильная маркетинговая программа по выявлению нашего покупателя.

– Ваши квартиры отличаются неплохими планировками. Это редкость на нашем рынке, к сожалению, региональные застройщики порой предлагают решения, по удобству значительно уступающие даже советским квартирам.

– Это субъективная штука. Раз на рынке эти планировки реализуются, значит, кого-то они устраивают. Идеальных планировок не бывает – это на заказ, по индивидуальному проекту. Но мы очень трепетно относимся к планировочным решениям.

В советские времена работали большие проектные институты, пред тем, как запускать в массовое производство ту же «улучшенную серию», ее «обтачивали» со всех сторон. Сейчас таких объемов в принципе нет, во всяком случае, в регионах, поэтому получается, каждый дом штучный. Сегодня другие требования и по инсоляции, и по остальным параметрам, и невозможно делать те вещи, которые делались в хрущевках и даже в домах 80-х годов. С другой стороны, существенно увеличилась площадь квартир – например, однокомнатные квартиры стали больше на 30%.

Мы не строим одно и то же, каждый раз дома разные – и это ведет к тому, что их можно уже отнести к разряду архитектуры, в отличие от советского типового строительства. Ну и, конечно, к удорожанию, не без этого. Разные подходы ведут к тому, что одни проекты лучше спланированы с точки зрения логистики внутри квартиры, удобства для жильцов, другие – не столь удачны. В любом случает 20 лет опыта работы на рынке помогают нам понять, что нужно потребителю

– То есть идет сотрудничество архитектора и тех, кто занимается продажами?

– Однозначно. «Продажники» включены в процесс, и даже сами могут планировки рисовать. Приходится искать компромисс между ними и архитекторами, но в итоге этого компромисса рождается истина.

 

ГОРОД РАЗРЫВАЕТСЯ НА ЧАСТИ

 

– Сегодня в Твери, с одной стороны, появляются новые интересные дома, которые в том числе строите вы. А с другой стороны, начинается массовое строительство, не побоюсь этого слова, современных трущоб – анонсируются проекты жилых комплексов на окраинах, в том числе на территории лесопарковых зон за чертой города, где будут преобладать маленькие супербюджетные квартирки. Кому собираются продавать квартиры за окраинами, там, где нет инфраструктуры, существуют проблемы с транспортной доступностью?

– Меня очень тревожит разрастание Твери в стороны. Для такого вполне европейского по размерам города, как Тверь, строить 25-этажные башни за окраиной, создавать псевдо-«Южное Бутово»… Для того чтобы заселить эти дома, в Тверь надо будет каким-то образом свезти всю оставшуюся Тверскую область. И никакие детские сады, школы и торговые центры не спасут ситуацию. Если человек живет в хрущевке в центре, он в жизни не поедет даже на берег Волги в этот необжитой угол.

Такие варианты были возможны, когда речь шла не об открытом рынке, а, как в случае с микрорайоном «Радужный», жилье для военных. Т.е. военные поехали в чистое поле, потому что им государство дало эти квартиры. Но здесь идет речь о рыночных продажах.

На берегу Волги был бы возможен квартал малоэтажного жилья, такой гибрид загородного и городского дома. В квартал высотных домов я не представляю, кто поедет.

 Московские мерки для Твери никак не подходят. В Москву приезжают за рублем, а еще – за другой жизнью, за культурой, театрами, барами. Тверь даже жители нашего региона порой проезжают транзитом, не останавливаясь. Сразу цепляются за Южное Бутово, Митино, недорогие пригороды.

Этими новыми проектами разрывается ткань города, нарушаются коммуникации. Если реализуется проект строительства нового микрорайона за пос. Дмитрово-Черкассы, окончательно «встанет» Горбатый мост в Твери – такое узкое место, как будут люди ездить в город на работу?

Я не думаю, что жителей окраин Москвы устраивает их жилье, но они могут заработать на то, чтобы его поменять. В Твери такая стратегия не может работать, зачем покупать 25-метровую квартиру на окраине, если можно купить 30-метровую квартиру в центре? В Москву каждый год приезжает жить целая Тверь. А откуда брать новых жителей Твери? Для 400-тысячного города это тупиковый путь.

– А в чем альтернатива? Ведь в городе места для строительства уже нет.

– Концептуально надо решать гораздо более важную и сложную задачу: надо заниматься реновацией уже застроенных территорий. Хрущевками, бараками, частным сектором. Именно сюда надо подтягивать инвесторов, координировать их работу. Это сложнее, чем строить с нуля в полях.

Реновация уже застроенных городских территорий, комплексное решение, позволяющие оживить старые тверские кварталы – вот что меня интересует на сегодняшний день. Здесь надо работать, развивать перспективные планы развития районов – чтобы это была не точечная застройка, которая порой ведет к конфликтам с жителями частного сектора, не понимающими, почему они не могут продолжать жить в центре Твери, как в деревне. Городской власти необходимо задать общий концепт, стилистику, в рамках которой предложить работать застройщикам. Надо установить правила. Сейчас они отсутствуют, и каждый застройщик работает кто во что горазд.

 

КАК СПАСТИ «ЧАСТНЫЙ СЕКТОР»?

 

 

– Мы очень уважаем деятельность краеведов, которые борются за сохранение старых деревянных домов в частном секторе. Но понятно, что эти дома обречены. Дом может быть историческим, с уникальными филенчитыми дверями, лепниной на потолке. Но у такого дома свой срок жизни. Люди, причем небогатые, у которых хватило денег только на такие развалюхи, живут в этих домах сейчас и вынуждены нарушать их первоначальный облик, вставляя стеклопакеты, обшивая сайдингом, и т.д.

– Сегодня восстанавливать такие дома в частном секторе, к сожалению, мертворожденная идея. Если мы посмотрим, за счет чего исторические центры существуют в развитых странах, то прежде всего это туризм и магазины. Возьмите любой европейский город, пусть там все будет памятником архитектуры, как, например, в Венеции. Но первые этажи там переделаны под ведение бизнеса.

Представьте себе, даже если мы отреставрируем любую улицу в российском частном секторе, вроде нашей улицы Павлова, формат этих зданий не предполагает ведения там бизнеса. Это может быть только частная собственность, жилой дом. Где взять средства на содержание исторической архитектуры? Только придав ей новый функционал. Как можно придать новый функционал дому, который стоит посреди огорода, пусть даже этот дом – с уникальными резными наличниками? Это не квартал, рядом стоит другой дом других хозяев. Среда неоднородная, кто-то сохраняет исторический облик дома, кто-то плевал на него.

Всегда должна быть экономическая база. В Англии, во Франции, исторические домики такого плана если и сохранены, то внутри них – современное жилье. Сегодня никто не будет жить в сенях, на топчане. Еще центральную улицу можно сохранять, оставить исторический фасад, все переделать внутри и открыть отель или сделать дорогие квартиры. Но с частным домом возможно только одно – купить его и снести. Сегодня мы часто видим сожженные руины в районах частной застройки – видимо, дом охранялся Комитетом по охране памятников, и сделать с ним ничего было нельзя. Очень часто такие дома загадочным образом загораются по вине «неизвестного бомжа». И следов не сыщешь…

 

Функционал могут утратить и большие торговые здания, вспомним московский Военторг. Хоть общественность и плачет до сих пор, но сделать с ним ничего не было возможно, формат современной торговли совсем другой, никому не нужны все эти бесконечные лестницы.

Человек уже привык к другим стандартам. Он хочет приходить за покупками в теплые светлые помещения, с удобной навигацией, где можно поесть, посмотреть кино. С появлением новых торговых центров рынки 1990-х, пусть даже переехавшие под крыши, перестают быть востребованными. Так и с частным сектором происходит – он изживает себя в том, послевоенном виде, и должен меняться.

Я считаю, что разумно было бы сделать эскизный план на эти улицы. Как, не побоюсь сравнения, сделал когда-то для Парижа барон Осман. Надо определить набор неких стандартов, которые должны соблюдать строители, начиная от цветовой гаммы, стройматериалов. И бывший «частный сектор» превратился бы в хороший европейский городской район.