«Точечная застройка» как системная проблема

Что нужно, чтобы строители продолжали работать?

 

Мы уже неоднократно писали о том, что к 1 января 2012 года все города и веси России должны были получить генеральные планы. Сегодня законодательно дана отсрочка – до 31 декабря 2012 года. Имея генплан, территория может развиваться, уходит огромная коррупционная составляющая, связанная с переводом земель в ту или иную категорию, с разного рода бюрократическими согласованиями и т.д. Выгоднее всего скорейшее появление генпланов строителям

Об этом шла речь на круглом столе, организованном по инициативе Саморегулируемой организации строителей Тверской области под эгидой постоянного комитета Законодательного собрания области по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам и главного управления архитектуры и градостроительства Тверской области. За круглым столом собрались специалисты главного управления, депутаты, входящие в профильный комитет ЗС, а также представители администраций ряда муниципальных образований и руководители ведущих строительных и проектных организаций области. Вел круглый стол председатель постоянного комитета ЗС по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам, заслуженный строитель РФ Александр Тягунов.

 

ИЗ ОБЛАСТИ СТРАТЕГИИ

 

Тема, обозначенная в повестке дня круглого стола, – «Обеспечение муниципальных образований области документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки; проблемы и пути их развития», – весьма злободневная для Тверской губернии. В свое время здесь одними из первых в стране еще в 2006 году приступили к работе по составлению схем территориального планирования. Однако потом в регионе, увы, потеряли темп в этом направлении, и к настоящему моменту Тверская область уже ощутимо отстает от многих субъектов РФ по количеству утвержденных документов территориального планирования. А в ряде районов области так и вовсе до сих пор пользуются документацией 30-летней давности, разработанной еще в советское время. В итоге страдают все. Прежде всего – сами города. И областной центр в первую очередь.

Как отметил Александр Тягунов, в Твери и других городах области плохо обстоят дела с градостроительным планированием, предпроектным планированием, инженерным планированием территорий. Города должны застраиваться по-умному, с учетом множества факторов. Но для этого нужна общая градостроительная задача. А вспомните, как бессистемно, вне всяких концепций, велась в 1990–2000-е годы точечная застройка центра старой Твери. Большинство возведенных тогда архитектурных «шедевров» смотрится примерно так же, как смотрелось бы вульгарное тату на плечах красавиц-аристократок, глядящих на нас с портретов кисти мастеров эпохи Возрождения. Страдают строители, вынужденные всеми правдами и неправдами (что в переводе на сегодняшний деловой язык нередко означает – коррупционными приемами) добиваться выделения этих самых «точечных» участков. И наконец, страдают заказчики этих новостроек, вынужденные в конечном итоге из своего кошелька покрывать многочисленные «сопутствующие расходы».

 – Нам, строителям, надо создать условия, чтобы мы могли работать – строить, а не ходить бесконечно по кругу согласований, – воззвал к участникам беседы президент НП «Саморегулируемая организация «Тверское объединение строителей» Сардар Абдуллаев.

 – Сегодня правительство страны ставит задачу снижения стоимости квадратного метра жилых площадей, – развил тему Александр Тягунов. – А этого возможно достичь только путем обеспечения комплексной застройки территорий, инженерно подготовленных за счет средств, не ложащихся в себестоимость возводимых площадей. А у нас пока происходит с точностью до наоборот.

Каждый жилой дом надо рассматривать и как инженерное сооружение, обеспеченное коммуникациями всех видов. При этом монополисты – владельцы этих коммуникаций, нисколько не озабоченные социальной стороной проблемы дороговизны квадратного метра, – в тех условиях выдвигают застройщикам требование внесения инвестиционной составляющей, то есть попросту вымогают у них средства на развитие собственной базы. Правительство требует навести в этом вопросе порядок, но здесь нужны не только декларации, но и соответствующие коррективы нормативной базы. Как это связано с темой территориального планирования? А напрямую: ведь, имея генеральный план застройки, мы обретаем возможность учесть необходимые объемы поставок на каждый конкретный участок воды, тепла, газа...

 

 

ДОЛГО ЗАПРЯГАЛИ

 

Казалось бы, нет нужды убеждать местные власти в необходимости разработки документов территориального планирования. К тому же, как подчеркнула в своем докладе на круглом столе начальник главного управления архитектуры и градостроительства области Лариса Таланина, финансирование мероприятий региональной ДЦП «Территориальное планирование и градостроительное зонирование в Тверской области на 2009–2012 годы» было заложено поистине астрономическое: общий объем выделяемых средств составлял 1 млрд 367 млн рублей.

– Уникальность нашей программы, – рассказала она, – еще и в том, что она софинансировалась из расчета: 20% за счет средств муниципальных образований, 80% – из областного бюджета. Но даже на таких условиях нам постоянно приходилось уговаривать органы местного самоуправления участвовать в программе. Первые конкурсы в ее рамках были проведены уже в конце 2008 года. По итогам конкурсного отбора было определено финансирование по более чем 190 объектам. Объем финансирования по ним составил 229 млн рублей, освоено же было 188 млн рублей. В следующем, 2009 году были профинансированы работы на 118 объектах, причем все они были переходящие, в общем объеме 133 млн рублей, освоено 107 млн рублей. В 2010 году по ДЦП предполагалось 149 млн, в бюджет было заложено 89 млн рублей. Это и последующее уменьшение бюджетного финансирования было связано с крайне низкой активностью органов местного самоуправления. Ведь все программы ежегодно формируются по их заявкам.

При всем при том на сегодня в действительности сделано уже немало. Почти ровно год назад был заключен контракт на разработку схемы территориального планирования Тверской области. Причем первоначально стоимость работ оценивалась в

25 млн рублей, но в ходе конкурса эту цену удалось значительно снизить – до 8 млн рублей. К настоящему моменту СТП области выполнена в полном объеме.

Далее, во всех 36 муниципальных образованиях области разработаны схемы территориального планирования. Что касается городских округов, а также городских поселений и сельских поселений, работа над их генеральными планами продвигается, правда, не совсем теми темпами, на которые хотелось бы рассчитывать, да и по качеству работ есть вопросы.

 

 

…ДА ЗАБЫЛИ ПРО ОВРАГИ

 

Больше всего таких вопросов возникло к «Тверьгражданпроекту», выигравшему в свое время большинство конкурсов на разработку генпланов. Прозвучали они и на круглом столе. Ответ руководства проектной организации, констатировавшего, что сегодня в проектном институте практически не осталось высококвалифицированных специалистов, оптимизма не добавил.

В неменьшей степени нехватка квалифицированных специалистов в градостроительной сфере ощущается на местах. Статья 8 Градостроительного кодекса РФ предоставляет органам местного самоуправления полномочия по разработке градостроительной документации. Но сегодня, как отметили участники круглого стола, у этих органов отсутствуют грамотные, соответствующие требованиям законодательства представления о сущности разработки, порядке согласования и утверждения документов территориального планирования.

Как подтверждают результаты проводимых специалистами главного управления архитектуры и градостроительства области проверок соблюдения на местах законодательства в градостроительной сфере, в муниципальных образованиях органы местного самоуправления нередко игнорируют предусмотренные законодательством процедуры согласования и утверждения градостроительной документации. В результате неоправданно затягиваются сроки ее согласования, и это же является одной из причин создания административных барьеров для строителей. То есть эти барьеры зачастую возводятся самими местными чиновниками, регулирующими градостроительную сферу в муниципальных образованиях. Нередко – по причине элементарного незнания ими нормативной базы в этой сфере и основ земельного законодательства.

В 2011 году в ходе проверок было выявлено 224 нарушения, совершенных должностными лицами в разных городах области при выдаче разрешений на строительство. К примеру, администрация

г. Торжка выдала 65 разрешений на строительство с нарушениями ст. 51 Градостроительного кодекса. Администрация города Бежецка 35 раз подобным образом нарушила эту статью, администрация Ржева – 14, администрация Старицы допустила 61 такое нарушение, администрация Осташкова – 37. Выявлены также существенные нарушения законодательства при утверждении генеральных планов ряда крупных поселений, например в Конаковском, Осташковском районах.

 

 

УСПЕЕМ ЛИ?

 

А между тем «на все про все» осталось уже меньше года. Что будет, если область в срок не уложится? В случае отсутствия документов территориального планирования, в том числе генпланов, в соответствии с законодательством станет невозможным исполнение ряда полномочий органами местного самоуправления. Они не смогут осуществлять перевод земельных участков, резервировать земли для муниципальных нужд, в большинстве случаев не смогут разрабатывать документацию при планировке территорий, а при отсутствии правил землепользования и постройки не смогут выдавать разрешения на строительство.

– Но будем надеяться на более позитивный сценарий, – подытожила тему Лариса Таланина. – Минрегионразвития держит ситуацию на контроле, мы составили сетевой график соответствующих работ. На 2012 год нам удалось доказать необходимость выделения на их проведение 43 миллионов рублей из областного бюджета. Они будут израсходованы на небольшое количество муниципалитетов, в том числе на города Вышний Волочек, Торопец, а также на дофинансирование работ предыдущих лет, в том числе в Калининском районе, где были секвестированы расходы на эти работы. Есть еще заявки от Конакова, Сандова и Бежецка. И если все пойдет как задумано, то к концу 2012 года сможем обеспечить выполнение всего намеченного.

 

 

ТВЕРЬ – ЗА СКОБКАМИ?

 

Если говорить об упоминавшейся здесь ДЦП «Территориальное планирование и градостроительное зонирование в Тверской области на 2009–2013 годы», то – да, областной центр не был в нее включен и соответствующие работы для него финансировались в рамках обеспечения городу Твери функций столицы региона. Но отдельной темой обсуждения на круглом столе ситуация с генпланом Твери стала не только поэтому. Понятное дело: Тверь – самая большая стройплощадка области. И в то же время, как утверждали участники круглого стола, представляющие строительные компании, – самая проблемная в смысле правил игры.

Итак, в Твери сегодня осуществляется корректировка генплана, который был разработан еще в 1991 году. За 20 лет генплан города настолько морально устарел, что уместнее было бы создать новый – с чистого листа. И исходить из того, что градостроительная концепция областного центра должна отражать сегодняшние реалии и содержать четкое видение того, какой должна быть наша областная столица. При этом участники круглого стола тут же дружно высказались против точечной застройки в историческом центре Твери, а также высказали пожелание, чтобы в будущем генплане были сняты, опять же, устаревшие ограничения по высоте зданий при строительстве вне зон охраны памятников исторического и культурного наследия.

 Проблема еще и в том, что действующие в областном центре временные правила землепользования и застройки, утвержденные в 2003 году, очень плохо состыкуются с генеральным планом города, а также – по оценке участников круглого стола – с реальной картиной застройки города и с современной строительной практикой. И из-за этих несостыковок очень страдают строители, вынужденные терять массу времени на ходьбу по кругу согласований.

Согласно заключенному с «Горпроектом» контракту, генплан Твери должен быть готов к 9 февраля. В конце февраля его обсуждали на градостроительном совете, который его категорически забраковал. Причины столь резкого его неприятия – отдельная тема, которой посвящена другая статья в нашем журнале

Что же касается проблем землепользования в областном центре, то вот как прокомментировал ситуацию начальник департамента архитектуры и строительства города Твери Андрей Терехов:

– В упомянутых здесь временных правилах землепользования действительно содержалось очень много ошибок как в части соответствия генплану, так и в части соответствия фактическому состоянию дел в сфере застройки. Мы провели большую работу по исправлению этих технических ошибок, и теперь можно уверенно утверждать, что отдельные участки одновременно в двух зонах, как прежде, не числятся. У нас на сегодня практически готовы измененные «Правила…», мы можем увязывать их с генпланом.

Это заявление вызвало, в свою очередь, ряд новых вопросов. Прежде всего о том, будет ли профессионалам в сфере архитектуры и градостроительства дана возможность оценить новые правила землепользования. И будет ли учтено их мнение. В связи с этим была упомянута процедура общественных слушаний – именно этот механизм позволяет обобщить оценки и рекомендации профессионалов перед утверждением столь значимых документов. Подождем заключения профессионалов?