Проект «Жилище»

Скажи, где ты живешь, и тебе скажут – кто ты

 

Жилье – ключевой элемент развития общества. Недаром все исторические эпохи связаны прежде всего с изменением типа проживания людей. Из пещер – в дома, из деревень – в города.  Так и развивалась цивилизация. Даже имена советских лидеров остались в названиях квартир: «сталинка», «хрущевка», «брежневка»

И может быть, то, что жизнь в России меняется со скрипом или не меняется в лучшую сторону вообще, связано с тем, что рынок жилья развивается как-то нелепо. Чиновничья коррупция вкупе с тем, что дома проектируются архитекторами, которые не в силах отказаться от установок еще советской школы, дает удивительно скверные результаты. Вот уже более 20 лет в России существуют рыночные отношения в сфере недвижимости, а огромное количество семей среднего достатка все еще не в силах обзавестись собственным жилищем. В городах возводятся заведомо плохие многоэтажки, которые в будущем создадут огромные проблемы и тем, кто покупает в них квартиры, и местным властям. Цены на квадратные метры дико перегреты.

 

 

КОНСТАТАЦИЯ ГРУСТНЫХ ФАКТОВ

 

В то время как во всем мире поняли, что жилищное строительство, ведущееся с умом, является одним из основных способов развития территории, позволяющим привлечь на территорию именно то население, которое должно там жить, у нас эта сфера зависит от воли случая и от того, с какой ноги встало муниципальное или региональное руководство. В большинстве городов отсутствует современный генплан (а если он есть – то лучше бы такого не было). Строительный бизнес хаотически ведет точечную застройку свободных клочков земли, без малейшего понятия, как будет в дальнейшем развиваться городская инфраструктура.

Из Москвы вышло крупнопанельное домостроение, запрещенное в столице. Последние годы оно осваивало Подмосковье, застраивая его 17-этажками, по качеству и комфорту для жизни мало отличающимися от того жилья, которое в советское время давали бесплатно в спальных микрорайонах. Теперь Московская область тоже решила отказаться от строительства панельных многоэтажек. А комбинаты продолжают работать, строительные компании, специализировавшиеся на крупнопанельном домостроении, тоже не спешат закрываться. Сегодня они идут в близлежащие города. Недальновидные региональные власти радуются возможности отчитаться по количеству возведенных за год квадратных метров, получить федеральные деньги по программам строительства жилья для военных, для молодых семей и т.д. и т.п. А для городов возникают новые угрозы. По сути, строятся новые варианты советских спальных микрорайонов, с серьезными инфраструктурными проблемами. Эти микрорайоны «сажаются» на уже не выдерживающую нагрузки еще советскую энергетику, канализацию и т.п. Плюс ко всему проблема пробок – в 70-е гг., когда строились советские спальные районы, хотя бы не было столько машин.

 

 

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ – БОМБА ЗАМЕДЛЕННОГО ДЕЙСТВИЯ

 

Вопреки ожиданиям, массовое строительство не очень качественного жилья не повлияло на среднюю цену квадратного метра в сторону снижения. И те же молодые семьи часто ищут квартиры на рынке вторичного жилья – они по крайней мере уже приспособлены к жизни. А между тем это вторичное жилье таит в себе заложенную бомбу – в переносном и прямом смысле.

В конце февраля 2012 года в Астрахани взорвался блочный девятиэтажный жилой дом, такой, каких тысячи на окраинах любого российского города. Они массово строились в начале 80-х, и лет через 10 так же массово их придется признавать аварийными. Собственно, ресурс их годности – 40 лет. И уже сейчас в этих домах отключают лифты, возникают проблемы со сварными швами панелей. А еще здесь никто не застрахован от неадекватных соседей – как в Астрахани, где жители целого подъезда пострадали от того, что один из жильцов решил покончить с собой, пустив газ.

В высотных многоквартирных домах, особенно стоящих отдельным микрорайоном, очень негативный социальный аспект. Что произошло, скажем, в Восточной Германии после объединения с ФРГ? Там было хорошо развито панельное домостроение и было много серийных домов советского типа, кстати, гораздо лучшего качества, чем у нас в стране. И вот первые пять лет после объединения немецкие архитекторы добросовестно пытались адаптировать эти дома под свои стандарты. Утепляли, обновляли инженерные сети, красили в более веселые цвета. А через пять лет бросили, потому что пришли к выводу, что единственное, что можно с этими домами сделать, – это их снести и построить новое жилье. Человек, живущий в таких домах, не осознает общественное пространство как свое. Сама среда подталкивает к маргинализации.

 Альтернативой такой застройки в городах могла бы стать квартальная застройка. Она предполагает четко выделенное общественное пространство – улицы, площади, скверы – и жилье по периметру квартала, внутри находится уже коллективная собственность, все друг друга знают, нет внешнего транзита и можно без опаски выпустить погулять детей.

Такими были дореволюционные русские города, так они застраивались во времена Сталина. Принцип квартальной застройки существовал вплоть до начала индустриального строительства советских спальных микрорайонов.

 

ТИПЫ ЖИЛЬЯ ДЛЯ РАЗНЫХ ЭТАПОВ ЖИЗНИ

 

Россияне с трудом меняют место жительства. Квартира, полученная когда-то в советские времена ими самими или родителями (бабушками, дедушками и т.д.), позже приватизированная, делает людей заложниками тех или иных районов, навязывает образ жизни. «Переезд хуже пожара», – гласит русская пословица. У других народов такой пословицы нет. Они гораздо мобильнее.

Типы жилья должны соответствовать образу жизни человека. Поскольку современный человек живет сложной жизнью, то типов жилья должно быть достаточно много, а структура жилья – сложной.

Молодежное жилье – совершенно специфическая конструкция. Во всех странах строят специальное жилье для проживания студентов, которое можно арендовать. Это молодежные квартиры, которые рассчитаны на 3-5 человек и абсолютно не похожи на наши студенческие общежития. При бытовом минимализме и дешевизне они имеют большую кухню, комнату для занятий, спальню на каждого.

Следующий тип – это разного рода временное жилье. То, что в дореволюционной России называлось «номера» или «доходные дома». Такое жилье снимают, как правило, люди служащие, которые работают и мало времени проводят дома. Оно типологизировано: поменялся статус, поменялась зарплата, поменялось место работы – человек легко меняет жилье на более престижное и дорогое, находящееся ближе к работе.

К сожалению, в России строительство такого жилья почему-то не рассматривается как инвестиционно-привлекательное. Я разговаривала с несколькими застройщиками, работающими в Подмосковье. Говорят, просчитывали прибыль, решили, что «овчинка выделки не стоит». Удивительно – во всем мире это считается хорошим вариантом вложения денег. Конечно, отдача не так быстра и велика, как при продаже жилья по нынешним перегретым ценам. Однако, учитывая, что свободных денег у людей все меньше и все больше жилья продается в ипотеку, где размер ежемесячных платежей примерно такой же, как квартплата за аренду квартир аналогичного метража, – думаю, что скоро словосочетание «доходные дома» вернется в российский бизнес-лексикон.

В Москве многие квартиры покупаются как «инвестиционные», в надежде на будущее подорожание. Казалось бы, им и стать постоянным источником дохода для своих хозяев. Фактически это и происходит. Но, чтобы перевести сдачу квартир на цивилизованные рельсы, нужен ряд юридических и организационных мер.

Хозяйская квартира должна стать жильем. Временным, но жильем. Статус временного жилья должен жестко защищаться законодательно. Арендодатель не может выселить жильца (если тот платит согласно договору), или он должен найти ему другое жилье. Т.е. люди чувствуют себя в безопасности, они чувствуют свою приватность (хозяин не может с ними ничего сделать), они чувствуют это как свое место жизни. Существует гигантская индустрия по производству, обеспечению этих апартаментов мебелью и всем необходимым, организации переезда из одних в другие. По идее, в одном подъезде не должно быть квартир, сдающихся внаем, и квартир, находящихся в собственности. Потому что это разные типы психологии, разное отношение к тому, что находится за дверью твоей квартиры.

Отдельным типом жилья являются таунхаусы. То, что сейчас в России выдается за элитное жилье, это фактически американо-европейских вариант общежитий рабочего. У каждого отдельный вход, свой садик, полицейскому видна вся улица.

Таунхаусы отличаются от небоскребов отдельным входом для каждой семьи. И это очень важно, поскольку существует большая проблема общих мест. В «доходных домах», которые на Западе называются «апартаментами», общими местами занимается арендодатель: обслуживает лифты, нанимает вахтеров, проводит уборку лестниц в подъездах. А если в многоквартирных домах, которые являются постоянным жильем, возникают общие места, то резко растет преступность и происходит деградация населения. Это общий социологический факт. В этом смысле Москва и наши все города с их спальными микрорайонами выстроены как изначальный разносчик преступности.

В Канаде принят закон, запрещающий строить жилье без отдельного входа, т.е. каждая семья должна иметь отдельный вход. Потому что западные социологи давно просчитали, что, когда возникают общие, ничейные места (лестничные площадки, дворы, подъезды и т.д), такое жилье быстро превращается в трущобы, из которых люди всеми силами стараются вырваться. Дети, которым негде играть и общаться с друзьями, начинают там собираться, возникают уличные банды, замкнутый мирок гетто.

Следующий тип жилья – это семейное жилье, которое покупают, определившись с дальнейшей жизнью, с семьей и карьерой. Семейное жилье уже устроено по-другому: с детскими и игровыми комнатами, местом, где вся семья собирается вечерами: папа читает газету, мама вяжет. По фильмам мы знаем, что в Европе или Америке основные молодежные тусовки возникают дома (школьные вечеринки и т.д.). А у нас подростки собираются во дворе, на лестничных пролетах, в центре города. Или просто не собираются нигде. В итоге дети либо отказываются от коммуникации с другими, становятся замкнутыми и уходят в виртуальный мир компьютерных игр и Интернета, либо становятся жертвами улицы.

В российских городах совершенно неразвиты пригороды. Только сейчас вокруг Москвы возникают коттеджные поселки, до которых, впрочем, очень трудно добраться из-за пробок. А пригород – основная часть города, поскольку это место для жизни. Пригород строится как система, погруженная в инфраструктуру города: обеспечиваются транспортная доступность (строятся дороги, запускаются автобусы), доступность всех жилищных коммуникаций. В России пока каждый коттеджный поселок строится и живет сам по себе, вне общегородской инфраструктуры.

Сегодня основным типом жилья в нашей стране является квартира в многоквартирном доме. Эти квартиры, когда-то данные бесплатно родителям, бабушкам и дедушкам, а потом приватизированные, являются единственным достоянием многих семей. Трущобы, в которые стремительно превращаются дома в спальных микрорайонах, стали постоянным жильем, прикрепленным к людям. И люди не могут от него открепиться. Кстати, это одна из причин тех же пробок на наших улицах. Человек работает на одном конце города, а его квартира, та самая, советская, – на другом.

 

 

ЖИЛЬЕ КАК ОБЩЕСТВЕННЫЙ ПРОЕКТ 

 

Многое зависит от муниципалитетов. Например, все разговоры о развитии малого бизнеса обречены, пока в городе не закладывается большое количество жилья, где люди могут совмещать жизнь с работой (нижний этаж – магазинчик, аптека, мастерская, верхний этаж – жилой). Иначе его никак не сделать. Люди, которые занимаются частными гостиницами, мелкими магазинчиками, аптеками, мастерскими, мелкими нотариальными конторами и т.д., чтобы обеспечить работу эффективную и круглосуточную, должны там жить. В Великобритании идет реалити-шоу, где показывается, как молодая семья строит свой бизнес. Мне как-то довелось посмотреть одну такую передачу. Молодая семья – муж и беременная жена – ездили по побережью и выбирали домик с рестораном на первом этаже. Потом они обставляли дом, меняли дизайн и формат ресторана, учились тонкостям бизнеса. Но выбор дома был первым, чем они занялись.

Да что там, как можно говорить о возрождении деревни, когда в стране утрачено понятие нормального сельского дома? Над этим «поработали» в 70-е гг. XX века. Хотя люди сопротивлялись как могли. В передовых колхозах строили четырехэтажные панельные дома, и сразу люди к ним пристраивали сарайчики разные и т.д. Отсутствует понимание, каким должен быть дом для фермера, хотя это совершенно специфические дома, отличные от всех остальных типов жилья. Пока же самый распространенный тип сельского жилья – примитивная изба с огородом и «удобствами» во дворе. 

США сделали колоссальный рывок в экономике на том, что сформировали свой собственный образ жилья. В результате тотальной пропаганды среди населения было сформировано представление, что настоящий американец тот, кто имеет отдельный дом с большой лужайкой и гаражом, в котором стоит автомобиль, бегают дети. Этот образ заставил людей жить согласно заданной им программе: заниматься бизнесом, брать кредиты, копить деньги. Ипотека была механизмом достижения мечты.

При этом государство не строило жилье и его раздавало, не раздавало автомобили, а пробудило у людей желание все это получить за счет собственных усилий. Делом власти являлась инфраструктура: дороги, школьные автобусы, безопасность.

Базовая конструкция свободного человека: я живу дома, а на работу отлучаюсь – чтобы заработать деньги. Жизнь первична, а работа и все другие вещи вторичны. Для человека несвободного схема переворачивается: главное – это работа, а все остальное – для восстановления перед следующим рабочим днем.

Говорят, что архитекторы 20-30-х годов «на волне революционного энтузиазма» взяли для проектирования жилья рабочих кальки с римских мест проживания рабов. Вся структура собственно жилья, которую мы видим в дореволюционной России, была разрушена. Нет гостиных, нет кладовок, где хранятся запасы, нет игровых комнат, чердака, подвалов и т.д. Кроме того, нет приватности.

Когда в Сингапуре первый премьер-министр Ли Куан Ю создавал национальную армию, он пришел к очень любопытному выводу. Нельзя требовать патриотизма от того народа, который не имеет собственного участка земли, собственного дома. Им просто нечего защищать. И сингапурские власти начали решать проблему жилья. Для того чтобы народ жил и воспроизводился, всем молодоженам дают квартиру с 25-летней рассрочкой. Несколько лет назад в Сингапуре прекратили строить одно- и двухкомнатные квартиры. Потому что надо строить сразу 5-, 6-комнатные, чтобы детей было больше. Ведь даже кролики перестают размножаться, когда понимают, что потомству негде будет жить.

Важно понять, что любой проект в сфере жилья – это общественный проект, связанный с формированием оснований нового образа жизни. И такой проект в принципе не может быть чисто финансовым, экономическим или технологическим.

Практически вся самостоятельная часть населения России напрягается, чтобы заработать на жилье, покупает за бешеные деньги квартиры и дома, строит жилье и его обустраивает – на низовом, человеческом уровне это стало подлинным «нацпроектом». Вместо создания новых условий для того, чтобы все большее количество людей включалось в новую жизнь, делается совершенно противоположное – за счет государства строятся новые «хрущобы».

Ипотека буксует не потому, что слишком высоки проценты по кредитам, а зарплаты маленькие. Люди просто не хотят обременять себя кредитом на 25 лет в обмен на панельную коробку, где жизни не может быть изначально. Лишение людей мечты, замена ее экономическими категориями отнимает у человека смысл жизни. Надо не удешевлять жилье, а вложиться в инфраструктуру, сделать это жилье человеческим.

Человек, владеющий сложным жильем, который его арендует, выбирает, обслуживает, сам для себя строит, ищет ответ на вопрос, как будет дом отапливаться, с кем какие контракты заключать. Это человек уже совершенно другой квалификации, другой цивилизации, чем тот, который получил жилье, которому дали какой-то минимум «удобств». У него другие потребности, другая ориентация в мире, другое отношение к жилью и собственности, а отсюда и патриотизм.

 

Проект расселениЯ панельных трущоб

 

Панельные микрорайоны, которые для российских городов являются настоящим (или даже будущим), для стран Запада уже прошлое, с тяжелым наследием которого пытаются бороться.

Французские власти начиная с 2003 года проводят политику градостроительного обновления страны. Основной целью здесь является переустройство проблемных кварталов социального жилья, превратившихся на данный момент в замкнутые гетто. Кварталы, ставшие «приютами скорби и отчуждения», были построены в 50-70-е годы прошлого столетия. Своим появлением эти бетонные монстры, часто растягивавшиеся на много километров в длину и устремлявшиеся ввысь, обязаны таким пионерам современной архитектуры, как Ле Корбюзье, который еще в 1938 году предлагал покончить с малоэтажным строительством и перейти к высотной застройке.

Однако его идеи начали реализовываться в полной мере лишь в послевоенное время, когда в строительстве стали применяться краны. К тому моменту уже 60% французов жили в городах. Кроме того, Франция переживала бурный демографический рост: за одно десятилетие ее население увеличилось с 40 до 50 млн человек. Соответственно, встала задача в короткие сроки обеспечить жильем быстрорастущее число горожан.

Поначалу социальный состав таких кварталов был разнороден: здесь наряду с французскими и иностранными рабочими обитали также инженеры и преподаватели. Затем дома стали приходить в упадок. Отчасти по причине некачественного строительства, отчасти из-за неудобной планировки.

Например, в домах, построенных на основе железобетонного каркаса, железо со временем подверглось коррозии. Или же планировка кухонь в некоторых социальных домах не позволяла установить ни посудомоечную или стиральную машину, ни даже холодильник, который в итоге многие жильцы устанавливали на балконе или в коридоре. В результате средний класс покидал социальные кварталы. Опустевшие квартиры занимали безработные и продолжавшие прибывать иммигранты. Плохое качество домов во многом было обусловлено самим характером промышленного массового строительства. Вместо того чтобы инвестировать полученную прибыль в улучшение условий существующего жилья, строительные компании тратили ее на «штамповку» новых зданий. В 1973 году государство резко ограничило объемы массовой застройки. Но вопрос о том, что делать с уже отстроенными кварталами, был по-прежнему актуальным.

Как рассказывает профессор архитектурной школы «Париж-Бельвиль» Доминик Дрюен, основным пунктом национальной программы по перестройке социальных кварталов стала идея возврата к смешанному социальному составу их обитателей. Для этого французские архитекторы запланировали в буквальном смысле разгерметизацию проблемных гетто. Дело в том, что изоляционизму во многом способствует сама планировка кварталов, в которых лицевая часть домов замкнута на внутренних дворах.

Чтобы избавиться от негативных эффектов подобной планировки, было решено снести часть строений, закрывающих выход на прилегающие кварталы и центр города. Взамен планируется проведение новых улиц и дорог, а также возведение на расчищенной от снесенных домов территории коммерческого жилья и объектов инфраструктуры — супермаркетов, офисных центров и даже бутиков. Таким образом, социальные дома перемешиваются с коммерческими домами, рассчитанными на более богатых жильцов.

При этом стоит отметить, что французские архитекторы бережно относятся к «памятникам» массовой застройки. Старые дома подлежат сносу либо в силу резкого ухудшения их качества, либо в силу требований новой планировки. Те же дома, которые находятся в хорошем состоянии, участники программы оставляют, предпочитая сносу так называемую реабилитацию. Например, в таких домах наращивается полезная площадь кухонь и гостиных. Это делается при помощи изощренной технологии временного снятия лицевой стены, которую затем снова ставят на место уже после наращивания.

В случае же, когда дома все-таки сносятся, бывших обитателей расселяют в другие кварталы, находящиеся, стоит заметить, на большом удалении от их предыдущего места жительства. По словам Доминика Дрюена, такое переселение стало неплохой возможностью для жильцов, которые до сего времени были узниками этих кварталов. Они никаким образом не могли уехать оттуда, поменяться на какое-то другое жилье.

Теперь у них появился выбор переместиться куда-то поближе к родственникам, детям, к центру города, месту работы и даже получить малоэтажный или индивидуальный дом. А учитывая то, что им предлагалось въехать в фешенебельные кварталы, никто из жильцов особо не протестовал. Тем самым социальное смешение происходит уже на этапах строительства.

 

 

Лидер по недоступности

 

Исследовательская компания EVANS включила Россию в пятерку мировых лидеров по недоступности жилья. Чтобы купить средний объект жилой недвижимости, в России понадобится 26 средних годовых доходов. В США — 2,7.

Если вы хотите купить квартиру, например, в Москве, вам придется заплатить минимум $200 000. И это будет что-то страшное, старое, двухкомнатное, хоть и в пределах МКАД. На что-то более приличное вам не хватит и $500 000. За $400 000 вы можете приобрести пятиспальный дом (пятиспальный — это, по-нашему, минимум шестикомнатный) на Кипре, в Айа-Напе. На берегу Средиземного моря. К этому дому прилагается инфраструктура в виде отличных дорог, а также чистый воздух, свежие продукты и статистика преступности, которая почти полностью состоит из ДТП.