Кратко о журнале «Бизнес Территория»

Полноцветное межрегиональное  издание, посвященное комплексному развитию территории и бизнеса.  Журнал «Бизнес Территория» предназначен для деловых людей, предпринимателей, менеджеров, директоров, собственников бизнеса и распространяется во всех регионах ЦФО и ряде регионов других федеральных округов России.  Издание анализирует успешные бизнес-проекты, публикует информацию о важнейших событиях в бизнес-сообществе, мнения экспертов, знакомит с видными предпринимателями. Инвестиционные возможности городов и районов, планы стратегического развития, промышленность, сельское хозяйство, логистика, недвижимость, энергетика, экология и многое другое – все это в журнале «Бизнес  Территория».

 

 

 

 

 

«Покупайте землю, ее больше не производят!»

Земля в Тверской области – предмет многочисленных бизнес-мифов и спекуляций. Мы знаем, что она бесценна. Но, что с ней делать, пока непонятно. Попробуем рассмотреть сегодняшние варианты ее использования и перспективы.

Почем сотка?
Сегодня земля в Тверской области очень разнится по цене. Ее стоимость зависит от удаленности от МКАД, близости к «большой воде» - Волге, водохранилищам, озерам Селигера и его окрестностей. Традиционно самые дорогие районы - Конаковский, Калязинский, Кимрский, Зубцовский. Это практически «дальнее Подмосковье». Волга, Иваньковское, Угличское и Вазузское водохранилища делают эти места особенно привлекательными для отдыха и постоянного места жительства.
Зона, прилегающая к озеру Селигер, в плане природных красот и экологичности еще лучше. Но тут есть проблема с удаленностью от Москвы и Твери – каждый день не наездишься - и с инфраструктурой. Отсутствие школ, больниц, современных магазинов, а также по большому счету индустрии развлечений (зимой, когда нельзя купаться и ходить в лес, здесь практически нечего делать) пока не позволяют рассматривать эти места в качестве территории для ПМЖ. Хотя и здесь цены растут.
Многое зависит от того, на «первой» ли линии находится земельный участок. Так, на сайте tverzem.ru вывешено предложение о продаже земли в пос. Старо-Мелково у самой кромки воды – 22000 долларов за сотку! И буквально рядом, на третьей линии от берега, цена за сотку «опускается» до 5000 долларов. Конечно, это тоже очень много, но таков средний уровень цен в Конаковском районе на правом берегу Волги. Противоположный берег, район поселка 1 Мая, стоит подешевле, но и добираться туда труднее.
В Зубцовском районе цены ниже. У Вазузского водохранилища за сотку на «землях поселений» просят около 1000 долларов. Примерно столько же требуют за землю в Кимрском и Калязинском районах. Впрочем, и здесь бывают казусы. Так, в Кимрском районе мы наткнулись на участок, который продавали по 10000 долларов за сотку. В Калязине, в черте города, участок с ветхим домом пытаются продать за 7000 долларов за сотку.
Стоимость земель на Селигере, Верхневолжских озерах (Стерж, Вселуг, Пено, Волго) зависит от того, можно ли использовать этот участок для строительства базы отдыха. Средняя цена земли на первой линии – около 3000 долларов за сотку.
Довольно дорого стоит земля в Калининском районе, но опять же, смотря, где. Рядом с Тверью, в живописных местах, приобретают участки для ПМЖ тверитяне. И здесь, в деревне Рылово, например, стоимость участков может составлять 2000-3000 долларов (а у реки и все 5000 долларов). Но там, где рек нет, стоимость земли сразу опускается ниже 1000 долларов.
Причем мы говорим здесь о землях, категория которых заявлена как «земли поселений». Земли сельскохозяйственного назначения в Тверской области еще продаются по 200-300 долларов за сотку. Но тут нужен административный ресурс, чтобы перевести эти земли в «земли поселений», а то так и придется пасти на новоприобретенных угодьях коров.
Впрочем, обо всем по порядку.

Как начинался рынок земли
«Покупайте землю, ее больше не производят», - писал Марк Твен. Наверное, это и было основной мотивацией скупщиков земельных наделов «первой волны».
До начала 2001 года в России никакого земельного рынка по большому счету не было. Все участки можно было брать исключительно в аренду или под реализацию конкретных проектов. К тому же в стране отсутствовала четкая структура земельных владений. Хотя еще в конце 1992 года был принят ФЗ 4196-1 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков». Именно благодаря этому закону имущество колхозов и совхозов было акционировано и передано в виде паев крестьянам, которые не знали, что с ними делать.
В 2001 году был принят Земельный кодекс, однако настоящим прорывом оказался другой документ — федеральный закон «Об обороте сельскохозяйственной земли», открывший в 2002 году инвесторам двери на огромный рынок. Гигантские территории, принадлежавшие прежде колхозам и совхозам, многие из которых давно балансировали на грани банкротства, оказались доступны для коммерческих сделок.
С декабря 2003 года вступил в силу закон Тверской области №79-ЗО "О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тверской области". Это основной законодательный акт Тверской области в сфере оборота земель сельхозназначения. По федеральному и региональному законам запрещена продажа земли иностранным физическим и юридическим лицам, лицам без гражданства и предприятиям, в которых доля иностранного капитала превышает 50%(им разрешается только длительная аренда сроком до 49 лет.)
Регулирование оборота земель в регионах передано местным властям, которые, в частности, самостоятельно устанавливают, сколько земли может находиться в собственности одного лица.
Сразу же после принятия закона об обороте земель по деревням и селам Тверской области начали ездить целые бригады «инвесторов». Колхозникам пригоняли автобус с нотариусом, чтобы оформлять бумаги, не отходя от кассы. Скупка колхозных наделов повторяла ваучерную приватизацию. Земельные наделы продавались за бесценок, а то и обменивались на пару бутылок водки. Основными скупщиками земель эксперты рынка считают рейдеров, в начале 2000-х годов набивших руку на захватах собственности в крупных городах. Кстати, не случайно на рейдерском жаргоне «колхозом» принято называть любой актив с распыленной структурой собственности. Однако не менее активно действовали банки, олигархические и крупные финансово-промышленные группы.
Покупать паи могли лишь другие пайщики, поэтому самым распространенным способом вполне законного приобретения земли оказалось включение представителей инвесторов в число «колхозников», для чего было достаточно выданной пайщиками доверенности. Другая стратегия предполагала покупку всего сельскохозяйственного предприятия, в уставной капитал которого все пайщики внесли свои доли.
В подавляющем большинстве случаев инвесторам удавалось без труда завладеть 100% паев колхозов, хотя в трудных ситуациях использовались и явно нерыночные методы, включая подкуп, принуждение, угрозы и даже откровенный криминал. Впрочем, чаще всего хватало угроз.
Подмосковье пережило эту эпидемию несколько раньше, в Тверской области разгар скупки земель совпал с началом разговоров о строительстве скоростной платной автодороги Москва - Санкт-Петербург.

Зачем вкладывать деньги в тверскую землю?
Тверская область является крупнейшей областью Центрального федерального округа, ее население составляет 1 млн. 620 тысяч человек, что очень мало – огромные пространства остаются незаселенными. Наш регион занимает весьма выгодное географическое положение: соединяет два крупнейших города федерального значения – Москву и Санкт-Петербург, а также два наиболее экономически развитых и инвестиционно привлекательных федеральных округа: Центральный и Северо-Западный. По территории Тверской области проходят несколько автомобильных трасс федерального значения – Москва – Санкт-Петербург и Москва – Рига. Предполагаемая платная дорога, которая станет альтернативой существующей трассе Москва – Санкт-Петербург также большей частью пройдет по территории Тверской области.
Можно сказать, проблемы в экономике Тверской области начались еще в советское время, примерно в 60-е годы, - с хронического недоинвестирования в экономику области. Сегодня Тверская область представляет собой типичную «срединную область Центра РФ».
Отражением не самого лучшего экономического положения среди регионов Центрального федерального округа стало плачевное состояние инфраструктуры. Как упомянуто, по территории области проходят две федеральные трассы Москва - Санкт-Петербург и Москва - Рига (М9). Если первая поддерживается в удовлетворительном состоянии, то вторая, международная трасса представляет собой наиболее аварийный участок на всем ее протяжении.
Несмотря на активную программу газификации региона, негазифицированными остаются огромные территории, в частности, очень привлекательный для развития курортно-рекреционнной деятельности районы Селигера и Верхневолжких озер. То есть основные факторы повышения инвестиционной привлекательности земельных ресурсов для жилого строительства (самый распространенный вид инвестиций на сегодняшний день): развитие автодорожной инфраструктуры и инфраструктуры газоснабжения находятся в упадническом состоянии.
Большие вопросы возникают и в отношении развития инфраструктуры водоснабжения, хотя это не так важно в условиях развитости водных ресурсов в области.
Несколько лет рынок земли в регионе развивался стихийно, без попыток администрации вложить средства в его развитие. Нет, разговоры об этом, конечно, были. В самом начале, когда губернатор Дмитрий Зеленин только пришел к руководству регионом, было объявлено о создании стратегического плана развития региона, где каждой территории намеревались отвести свое место в экономике, и в соответствии с этим распорядиться земельными ресурсами: где-то строить промышленные предприятия, где-то – лесоперерабатывающие комплексы, а где-то – коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, школами, детсадами, Интернетом. Но пока эти благие намерения не нашли осуществления. В итоге остается констатировать, что при всех заявлениях администрации региона о повышении инвестиционной привлекательности, главному ресурсу – земельному – уделяется очень мало внимания.
Ни один из официальных источников информации не дает четких представлений о структуре земельных фондов региона. Деятельность региональной администрации в основном направлена на проведение кадастровой оценки известных участков, определение базы земельного налога. Безусловно, наиболее ликвидные активы учтены и находятся в обороте, но точной картины структуры земельных ресурсов нет. Это косвенно подтверждает и то, что областной центр развивается без генерального плана развития города!
По отрывочным сведениям областной администрации, общий объем свободных земельных участков (без указания категории, предположительно земли сельхозназначения) равен 33 тыс. гектарам. Из них только 1/3 используется по прямому назначению, 1/3 – «время от времени» и 1/3 не используется в принципе.
Отражение указанной выше проблемы – сильная коррумпированность чиновников на земельном рынке. В 2007 году руководством области была сформулирована цель – формирование цивилизованного рынка земли, для достижения которой планируется расширить практику аукционного распределения земельных участков.
Но до того администрация области не контролировала ситуацию в этом секторе: около 93% участков продавались вне аукционного принципа, то есть по серым схемам. В областном центре ситуация аналогичная – из 88 участков в прошлом году только шесть были распределены с использованием аукциона.
Алексей Стаканов, управляющий партнер юридической фирмы "Элит право" так комментирует ситуацию:
- Крупные землевладельцы, такие, как администрация области, должны выставлять на продажу много земельных участков для того, чтобы цены уменьшались из-за увеличения предложения. Но пока процессы торгов земельными участками не стали до конца прозрачными и непонятно, как формируется это предложение для рынка, которое возникает за 30 дней до аукциона. Заинтересованные в получении участков лица имеют минимальный временной задел, чтобы принять решение о приобретении того или иного актива.

Трудности перевода
По неофициальным данным, свободных земельных участков в зоне водохранилищ «Верхней Волги» почти не осталось. Но пока большая часть скупленной земли продолжает находиться в категории сельхозназначения и не используется. Процесс перевода земель из одной категории в другую при всех финансовых возможностях скупщиков оставался сложным и глубоко забюрократизированным. Однако игра стоила свеч. Как мы уже сказали, после получения всех документов стоимость участков сразу же вырастала на порядки.
Хотя крупные скупщики земель, заручившись хорошими отношениями с местными администрациями, трудностей не испытывали. В Тверской области появились многочисленные «дети лейтенанта Шмидта», скупщики земель, звонившие в муниципалитеты и представлявшиеся «мы от Димы». Надо думать, к губернатору Дмитрию Зеленину большинство из них не имело никакого отношения, но во время первого губернаторского срока большинство глав предпочитало не проверять, так ли это, и выделяли этим господам наделы в лучших местах.
Так появлялись многочисленные акты о непригодности участков для ведения сельского хозяйства, и решения об их переводе в категорию земель поселений принимались тогда в конвейерном режиме.
Впрочем, землевладельцы могли и не переводить земли в более выгодный разряд. Достаточно было консолидировать в своих руках эти активы и держать их до лучших времен. Однако в начале 2006 года были приняты поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, которые, с одной стороны, упростили доступ девелоперов к земле, но с другой — вынудили латифундистов хотя бы имитировать деятельность, поскольку в противном случае возникал риск изъятия земли на совершенно законных основаниях.
Владимир Каминский, сертифицированный специалист Российской гильдии риэлторов, директор агентства «Титан», утверждает:
- Стоит признать, что у нас рынок земли еще непрозрачный, полудикий, потому что землю продолжают скупать в основном с целью последующей перепродажи.
Купить землю «по-белому», с соблюдением всех необходимых формальностей было практически невозможно. Нарушения можно обнаружить в связи с любой сделкой. Поэтому сегодня участки, на которых ничего не происходило последние несколько лет, постепенно пускаются в оборот: покупатель будет добросовестным собственником, которому уже ничего не грозит.
Впрочем, доказать, что земля используется по назначению, до сих пор не слишком трудно. «Один раз в год коровка по полю прошла — и все, налицо целевое использование. Попробуй - отними!» — смеется один из участников рынка. Другой эксперт предлагает отправиться по весне в гости к многочисленным латифундистам, чтобы понаблюдать процесс сева сорняков на тысячах гектаров земли. Осенью техника снова выйдет на поля, чтобы осуществить «заготовку кормов».
Покупать выставляемые на продажу участки есть смысл и сегодня, так что поступление на открытый рынок части наделов открывает заманчивые перспективы уже перед инвесторами средней руки.

Второй «черный передел»
Главный вопрос в том, зачем покупать землю. Разумеется, можно просто имитировать использование участков и наблюдать за тем, как вместе с сорняками растут вложенные средства.
Девелопмент сулит неплохие доходы. Но в этом сегменте инвесторам, приобретающим землю сегодня, придется конкурировать с проектами латифундистов, которые находятся в куда более выгодных условиях.
Эксперты рынка уверены, что первопроходцы приобретали землю по средней цене в 5–10 долларов за сотку. Потратив дополнительно около 100 долларов за сотку, им удавалось перевести земли в нужную категорию. Себестоимость строительства одного квадратного метра в поселке эконом-класса в Подмосковье составляет 600–700 долларов при рыночной цене не ниже 1 500 долларов. Очень неплохая экономика.
Однако расходы инвесторов, не успевших к первому переделу земли, будут куда выше. Цена земли «портит» всю экономику.
Сегодня на рынок выбрасывается беспрецедентное количество земельных участков, на которых инвесторы средней руки и сами латифундисты собираются построить десятки тысяч квадратных метров загородного жилья. Через несколько лет этот единовременный всплеск может привести к перенасыщению рынка коттеджного домостроения и, как следствие, к снижению цен. А значит, у девелоперов остается последняя возможность вскочить в вагон уходящего поезда. Завтра может быть уже поздно.
В случае с дальним Подмосковьем и соседними областями нарезка земель на 100-300 га не лучший вариант стратегического планирования. Очевидно, что осваивать пустынные просторы дальнего Подмосковья можно только комплексно — это та истина, которую прекрасно понимают землевладельцы. Если вблизи Москвы можно особенно не тратиться на инфраструктуру, не привязываться к центрам занятости, не заботиться об общественном транспорте и т. д., то в дальних областях такую роскошь девелопер себе позволить не может. На уровне 80-150 км многое из того, что есть вблизи столицы, отсутствует. Потенциальный житель поселка не может рассчитывать на работу, отдых, школу, торговый центр и т. д. В лучшем случае все это есть в соседнем городе за 30 км.
Но большие проекты, включающие в себя разные типы жилья, организацию рабочих мест, центры досуга, могут позволить далеко не все.
Нежелание развивать большое проекты понятно: нет опыта, длинных денег, специалистов, реализованных примеров, сотрудничества с администрацией, помощи государства, уверенности в стабильности в стране и т. д. Ведь это долгие, на 15-50 лет, и дорогие многомиллионные проекты, реализовать которые можно только совместно с властями. В Тверской области уже есть попытки подобной работы.
Например, «Открытые инвестиции» (ОПИН) приобрели 3200 га земли в Тверской области, где предполагают строительство коттеджных комплексов эконом-класса с развитой общественной инфраструктурой.


Справка.
Мокшино – Нью-Москва, Москва – Старое Мокшино
Мировая практика и обычная логика говорят о том, что на земельных участках свыше 1000 га имеет смысл строить сателлит со своим центром занятости или обычный микрорайон, примыкающий к существующему городу. Такие проекты обязательно должны предусматривать многофункциональные объекты (как жилые, так и коммерческие) с развитой социальной инфраструктурой. Участки до 300-500 га менее требовательны, здесь вполне могут развиваться локальные проекты: коттеджные поселки, логистические, индустриальные, технопарки, спортивно-развлекательные парки.
В Тверской области уже существует проект подобного города-спутника. Сателлитом одновременно и Москвы, и Твери должно стать Мокшино Конаковского района, до недавних пор более известное своей птицефабрикой. Инвестиционный проект жилого микрорайона Мокшино был представлен на международной выставке недвижимости в Каннах - МИПИМ-2008.
Помимо жилых домов здесь предусматривается строительство гостиничного центра, яхт-клуба, общественных и спортивных сооружений, бизнес-центра, промышленного центра.

Девелоперы начали все большее внимание уделять идее - изюминке поселка. Центром притяжения для жилого проекта мог бы стать не только привлекательный ландшафт, но и центр занятости, интересная и большая развлекательная и/или спортивная часть. К примеру, в настоящее время на рынке появляются новые форматы поселков-курортов, таких как «Конаково Ривер Клаб» в Тверской области, «Экомир» в Калужской, «Гагаринлэнд» в Смоленской. Общее для них — развлекательная инфраструктура и большая площадь. В «Конаково Ривер Клаб» запланированы яхт-клуб, фитнес-центр, SPA, ночной клуб, гостиничный комплекс.
Проект «Московское море», расположенный в 114 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, включает в себя яхт-клуб «Марина Завидово», лесопарковую зону, благоустроенный пляж, ресторан, русские бани, конноспортивный клуб, поле для мини-гольфа и крокета, площадки для волейбола, теннисный корт, спортивно-оздоровительный комплекс и т. д.

Варианты для девелопера
Мода на загородное жилье овладевает сознанием имущих россиян все прочнее. Но покупать землю для самостоятельного строительства на нашем диковатом рынке опасно. И платежеспособный спрос продолжает толкать вверх цены на дома в организованных коттеджных поселках вокруг Москвы.
Малоэтажное и индивидуальное строительство в России, похоже, станет более массовым. "В весеннюю сессию Государственной Думы нужно внести необходимые изменения в законодательные акты по вопросам развития массового малоэтажного жилищного строительства и вообще уделить этому вопросу особое внимание", - сказал президент Владимир Путин. Он отметил высокие темпы роста строительного сектора, который сейчас доходит до 19-20% в год, а по жилищному проекту - до 25%. "Это нужно использовать для решения этого вечного вопроса России. У нас есть все шансы решить этот вопрос в ближайшие годы", - считает глава государства.
Будущее поселков эконом-класса зависит не только от рыночной ситуации, но и от государства, потому что только оно может взять на себя обеспечение инфраструктурой, дорогами и т.п., коммерческим застройщикам это просто не потянуть.

Попробуем нарисовать два «портрета» - поселка эконом-класса и типичного московского, а также тверского покупателя недорогого загородного дома.
Поселки, далекие от Москвы, но комфортные, а также близкие к Твери и не менее комфортные
Площадь участков: от 7-17 соток.
Коммуникации: есть электричество, вода, газ, но бывает, что нет канализации, жильцы обходятся септиками.
Плотность застройки: более 50 домовладений, может доходить до 800.
Площадь коттеджа: 150-250 кв. м. Самая нижняя граница – от 80 кв.м.
Технологии строительства: пеноблоки, «сэндвич». Часто это двухэтажный дом без чердака и без подвала. Покупатели с удовольствием берут дом «под чистовую отделку» или «под ключ».
Инфраструктура: минимальная — охрана, КПП, управляющая компания, которая занимается «коммуналкой», уборкой мусора и поддерживает дороги и коммуникации в рабочем состоянии. Возможен водоем с пляжем.
Стоимость: 450-500 тысяч долларов стоит коттедж, 200-300 тысяч долларов – таун-хаус. Специалисты при определении понятия "загородное жилье эконом-класса" иногда руководствуются таким принципом: это тот объект, который можно купить на деньги, вырученные от продажи столичной трехкомнатной квартиры с хорошим местоположением. Как правило, девелоперы не вкладывают деньги в "узнаваемость" и "брендовость" скромных поселков, покупатели их находят через Интернет или через знакомых.
Расходы на эксплуатацию: 200-300 долларов в месяц.
Покупатель: умеет считать деньги
Возраст: старше 30 лет.
Образование: высшее.
Работа: руководители, высоквалифицированные специалисты, хозяева собственного малого бизнеса.
Семейное положение: есть семья, есть дети, как правило, маленькие.
Цель покупки: для постоянного проживания или для отдыха. Многие покупают загородное жилье для своих родителей. Те, кто покупает жилье для себя, спокойно относятся к перспективе жить за городом и не хотят тратить большие деньги на московское жилье, не имеющее тех преимуществ, которые им дает собственный дом.

Поселки эконом-класса – самая дефицитная ниша на рынке загородной недвижимости в настоящее время. Доля поселков эконом-класса от общего числа предложений на загородном рынке Подмосковья - всего 15%. Примеров немного, по преимуществу это те поселки, в которых есть таун-хаусы, так как именно они сейчас один из самых недорогих вариантов загородного жилья. Девелоперы не спешат вкладываться в подобные проекты, так как считают это малоприбыльным делом. Однако в связи с быстрым ростом спроса на эконом-жилье вскоре ситуация в этом сегменте изменится. По прогнозам, продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса активизируются в 2008–2010 гг. Это обусловлено ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей.
Состоятельные люди все чаще хотят иметь и загородный дом для постоянного проживания, и дачу на выходные, потому что экология в районах, прилегающих к Москве, становится хуже, плотность застройки также растет, и дача становится единственным решением. Поэтому все большее количество потенциальных покупателей обращает внимание на дальнее Подмосковье, а именно на дачные поселки.
В результате изменения покупательских предпочтений в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от столицы и дальше (в том числе и в Тверской области). На отдаленных участках покупают и строят недорогие коттеджи и дачи эконом- и бизнес-класса.
Чтобы строить поселки с недорогими коттеджами, нужно соблюсти несколько условий. Земельный участок должен быть недорогим. Затраты на перевод земли в соответствующую категорию и подвод коммуникаций — разумными и сбалансированными. Аппетиты при перепродаже объекта должны быть сдержанными.
Мощный толчок к развитию недорогого сегмента даст и выход на рынок мега-проектов. В прошлом году сразу несколько девелоперов заявили о намерении вывести на рынок сетевые проекты, что позволит им значительно экономить на масштабах и снизить рыночную цену предложения.
С прицелом на интенсивное строительство поселков эконом-класса в Тверской области развивается деревянное домостроение и производство «канадских домов» с использованием так называемых «сандвич-панелей». Если в 2007 году объем деревянного домостроения в регионе составил около 60 тыс. кв. метров, то к 2010 году администрация Тверской области планирует довести его до уровня в 150 тыс. кв. метров жилья ежегодно.
В Ржевском районе строится комбинат по производству комплектов деревянных домов для малоэтажного домостроения мощностью до 50 тыс. кв. метров в год. Пуск завода на проектную мощность планируется осуществить в 2008 году.
А в Твери «Тверьсельмашстрой» производит готовые сборные дома из экопана, о которых подробно рассказывается на стр. …

Поселки на «Ленинградке»
Наше Ленинградское шоссе – место дислокации пока лишь нескольких проектов коттеджных поселков: «Фэмили-клаб»; «Елинская слобода»; «Конаково Ривер Клаб»; «Московское море; «Ивакино-Покровское», «Раздолье».
«Ленинградка» в глазах москвича — продолжение Тверской, самой престижной улицы столицы. Начинается это шоссе еще в пределах города, там, где заканчивается Ленинградский проспект. Правда, из некогда исторически пафосного направления дорога, по которой русские цари с помпой въезжали на коронацию в Москву, превратилась в дорогу контрастов. С одной стороны, престижная, с развитой инфраструктурой, находящаяся на «аристократическом» Северо-Западе, Лениградская трасса стала ярким примером того, как транспортная составляющая низвергла ее практически с пьедестала в «твердые середнячки».
Покупатели относятся к Ленинградскому шоссе с некоей прохладцей, однако потенциальные продавцы продолжают считать ее довольно-таки дорогой трассой. Из-за этого дисбаланса отношений к трассе инвестиции в загородную недвижимость на Ленинградском шоссе сейчас трудно назвать привлекательными. Купить дешево здесь уже не получится, продать дорого — тоже вряд ли.
В настоящее время Ленинградская трасса стала образчиком классического места для транспортных коллапсов. В ближайшие годы планируется расширение Новосходненского шоссе, по которому можно обогнуть пробки на «Ленинградке». Начинается строительство «Большой Ленинградки» - платной трассы-дублера, идущей до Шереметьева. Не за горами и появление метро в Химках, что позволит его многочисленным жителям добираться до работы в Москве под землей. По оценке компании МИАН, благодаря этим мерам «Ленинградка» может быть разгружена на 30-40%. Больше, видимо, не получится: рост количества личного транспорта в Москве и Подмосковье значительно опережает увеличение пропускной способности всех без исключения подмосковных трасс.
Органично приживается на «Ленинградке» формат «дальних дач», таких, например, как в коттежном поселке Раздолье, расположенном на 115 км Ленинградского шоссе, на берегу Иваньковского водохранилища. Здесь продаются готовые дома «под ключ» стоимостью от 35 млн. руб. Всего в поселке имеется 30 домовладений. Площадь участков колеблется от 16 до 49 соток. Цена же квадратного метра находится в пределах 4800-5030 долларов за квадратный метр, что вполне соответствует ценам на Новорижском шоссе, а для «Ленинградки» это дороговато.
Среди немногочисленных строящихся ныне поселков на Ленинградском шоссе можно назвать «Московское море», расположенное на 47-м км этой трассы. Здесь продаются как участки без подряда от 17 до 60 соток по цене от 6 млн. 700 тыс. рублей, так и готовые дома стоимостью от 10 млн. рублей. Квадратный метр в таких домах стоит от 2652 до 3779 долларов.
В 2008 г. рост цен на загородное жилье составит до 25-30%. Подорожают рабочая сила и стройматериалы, — прогнозируют аналитики. — В таких условиях сложно сохранить рентабельность проектов эконом-класса. Ситуация усугубляется невысоким качеством продаваемых крупными землевладельцами участков. Лендлорды придерживают “хорошие” земли для себя или для реализации в будущем. Поэтому предложение уникальных земель незначительно, а земли со стандартным ландшафтом, с обременениями, скверной геологией и прочими сюрпризами — в изобилии.

Михаил Вихров (агентство недвижимости «Парамоновъ») делает такой прогноз:
- Сейчас в основном все специалисты заняли выжидательную позицию, ждут, когда реализуется территориальное зонирование, которое обещали к 2010 году, когда начнется строительство скоростной трассы. Тогда же и определятся цены: какие-то участки резко возрастут в цене, другие подешевеют. В этом временном промежутке и будет всплеск предложения.
Сейчас люди покупают все, даже так называемый неликвид. Москва и Санкт-Петербург развиваются, и все идет через наш регион. Если говорить о реальных примерах, то земельные участки в центре Твери сейчас продаются вплоть до 100-110 тысяч долларов за сотку. Естественно, речь идет о маленьких участках 5-10 соток. Но даже такие участки становятся поистине золотыми.
И, конечно же, существуют проблемы с коммуникациями. Многие организации,
такие как "Водоканал", "Тверьэнерго", пишут отрицательные технические условия для строителей. В связи с этим надо развивать инвестиционную программу строительства этих коммуникаций. Но на данном этапе это все решается за счет строителей и входит в цену недвижимости.

Версия для печати
Авторы: Мария ОРЛОВА


Добавить комментарий

Автор*:

Тема*:

Комментарий*:


Введите защитный код:      
* - поля обязательные для заполнения





 
Список журналов

 

 тел./факс
(4822) 33-91-20

170100,
г. Тверь,
ул. Володарского,
дом 48, офис 6

 

Представительство
в Воронеже:
г. Воронеж,
ул. Арсенальная,
дом 3, офис 20,
а/я 64

© 2009-2017 Бизнес территория. Все права защищены и охраняются законом.
 © Разработка сайта компания «Complex Systems»