Недвижимость: покупать или продавать?

Что сегодня творится на тверском рынке недвижимости? Остановится ли рост цен и насколько они вырастут в этом году? Почему в нашем городе цены на квартиры гораздо выше по сравнению с другими регионами и как это отражается на перспективе развития Твери и всей Тверской области?

Рост цен: перспективы

Аналитики и риэлтеры весь 2007 год делали прогнозы на будущее – подешевеет или подорожает недвижимость в российских регионах. Казалось бы, дальше дорожать уже некуда. Двухкомнатная «хрущевка» в Твери, стоившая в 2000 году 8,5 тыс. долларов, в прошлом году оценивалась в 85 тыс. долларов. Но перед выборами президента цены на тверскую недвижимость совершили новый головокружительный скачок, и эта же двухкомнатная «хрущевка» теперь стоит больше 100 тысяч долларов.
Причем поразительно соотношение цены и качества жилья. В газетах объявлений в разделе «Недвижимость за рубежом» за такие деньги предлагаются квартиры-студии на побережье Средиземного моря, в охраняемых жилых комплексах с бассейнами, полностью оборудованные мебелью и бытовой техникой. О «качестве» же наших домов советской постройки, с неухоженными подъездами и дворами, с сильно пьющими соседями, со шприцами, валяющимися на лестнице, знают все. Т.е. в соотношении «цена-качество» тверская недвижимость получается еще дороже.

Владимир Каминский, сертифицированный специалист Российской гильдии риэлтеров, директор агентства «Титан», так комментирует происходящее:
- Падения цен с 1998 года мы не наблюдаем. Аналитики, указывая причины, во многом солидарны друг с другом и говорят о том, что высокие цены на нефть и рост объема нефтедолларов в стране приводят к постоянному росту цен на недвижимость. Другие же говорят о том, что в связи с высокими ожиданиями кризиса, дефолта и других проявлений нестабильности в стране сейчас стараются вкладывать именно в такой актив, как недвижимость.
Сегодняшний рост в январе в Твери составил 10%, что с 2006 года является самым большим месячным скачком. В Москве рост цен составил 5%, и это для них - фантастический всплеск.

Валерий Скачков (тверская служба недвижимости "Диаком") уточняет:
- В нашей стране цены на недвижимость всегда были и еще долго будут прямо пропорциональными росту цен на нефть. Чем больше нефти продается и по более высоким ценам, тем пропорционально будет расти цена недвижимости. По нашей теории, цены на недвижимость не меняются, а меняется цена денег. Поскольку деньги становятся более дешевыми, то, соответственно, недвижимость, выраженная в дешевых деньгах, становится дороже. Это кажущийся эффект. Двухкомнатная квартира по цене всегда равна однокомнатной и комнате, а трехкомнатная - двухкомнатной и комнате.
Практически не меняются и соотношение цен между Москвой и Тверью, Тверью и Санкт-Петербургом. Соотношение качества, цены жизни в Твери и Москве не меняется. Если вдруг упадут цены на нефть до 50 долларов за баррель, это почти сразу приведет к резкому торможению цен на недвижимость и, может, даже к их снижению.
Второй фактор, который тоже существенно влияет на цены, - это ипотека.
Сегодня 80%, если уже не 90%, сделок совершаются с ипотекой. И в цене, по которой приобретается квадратный метр жилья, где-то от 30% до 50% - это деньги, взятые в кредит.

От исторических домов к новостройкам
Жилищный фонд Твери можно разделить на несколько групп. Старая, дореволюционная застройка характерна для центральной части города. Планировки здесь нестандартные, а квартиры непохожи одна на другую. Большинство этих домов подверглись перестройке в течение послевоенных лет, но высокие потолки и толстые стены по-прежнему отличают квартиры в тверских исторических зданиях. Правда, со статусом «памятника архитектуры» связан ряд неудобств для владельца: здесь нельзя менять планировку, возникают трудности с заменой коммуникаций, во многих таких домах частично отсутствуют удобства. Видимо, поэтому самые красивые жилые дома Твери на набережной Степана Разина в большинстве своем производят жалкое впечатление – даже несмотря на подретушированные силами таджикских гастрабайтеров фасады. Если в начале существования тверского рынка недвижимости именно дореволюционные дома в центре считались самыми элитными, сегодня недвижимость в этих зданиях редко приобретается для жилья. В основном здесь размещаются магазины и офисы.
Подавляющее большинство домов в Твери построено во второй половине двадцатого века. «Сталинские» дома с большими квартирами, высокими потолками и кирпичными стенами также долго занимали нишу элитной недвижимости. Эти квартиры, в особенности в ближнем Заволжье или в центре, по-прежнему хорошо покупаются.
Но нынешний покупатель, которому средства позволяют выбирать, все же предпочитает новостройки. Во-первых, квартира, где твоя семья поселилась первой, удобна в плане отделки – можно сделать все, как хочется именно вам, во-вторых, не сталкиваешься с отрицательной энергетикой предыдущей истории квартиры. К тому же новые дома отличаются более современной планировкой (увы, не всегда удачной – но это тема отдельного разговора), ухоженными подъездами, благоустроенными дворами, и, что немаловажно, приличными соседями.
Новостройки Твери также делятся на элитный, средний и эконом-классы. Эконом-класс (назовет его так условно, по стоимости эти квартиры превосходят гораздо более хорошие где-нибудь в Праге) – это новые десятиэтажки в «Южном», «Юности», на Соминке.
Средний класс – таун-хаусы, которые сейчас активно строятся у Восточного моста, на Соминке и в других районах, традиционно застроенных частным сектором. Это жилье, возводимое по так называемой «канадской» технологии, которая отличается экономичностью и удобством в эксплуатации.
Элитные дома – это дома с подземными автостоянками и другой инфраструктурой. Почему-то их начали строить в центре города, где гораздо перспективнее было бы размещать объекты коммерческой недвижимости. Пока в Твери не появилось элитных жилых комплексов московского уровня, со своими фитнес-залами, бассейнами, супермаркетами. Причины этого – предмет отдельного анализа.
И, наконец, нижний сегмент рынка недвижимости Твери складывается из массовой застройки 60–80-х. Надо сказать, это наиболее востребованное жилье – потому что недорогое (хотя довольно условно недорогое). В шестидесятые годы в Твери строились в основном малоэтажные кирпичные дома с деревянными полами, смежными комнатами, маленькой кухней и совмещенным санузлом – так называемые «хрущевки». «Брежневками» у нас называют здания, построенные в семидесятых годах, как правило, панельные. Квартиры здесь зачастую тоже со смежными комнатами и небольшими кухней и прихожей. Ну и заканчивают общую картину сооружения восьмидесятых панельные многоэтажные здания, в которых планировка квартир по старинке считается «улучшенной».
В периоды ажиотажного повышения цен на недвижимость обычно сильнее всего подскакивает в цене самое недорогое жилье. Такую ситуацию мы видим и в этом году. В сегменте жилья эконом-класса наблюдается превышение средних показателей прироста стоимости. Так, наибольший прирост пришелся на пятиэтажки и другие схожие по свойствам старые дома, причем как панельные и блочные, так и кирпичные, а также на типовую панель советского периода (9-этажные дома 70-80-х годов). По комнатности квартир в лидерах роста однокомнатные квартиры. Прирост цен в сегменте «недорогого» жилья оказался почти в 2 раза выше, чем в сегменте «дорогого» жилья.
Особняком стоит «частный сектор», который в Твери имеется в изобилии. Это историческая купеческая застройка Центрального района, Затьмачья, ближнего Затверечья, а также рабочие слободы Пролетарского района. В послевоенные годы Калинин активно прирастал людьми, приезжавшими из деревень работать на городских заводах и фабриках. Часто эти люди перевозили с собой и свои деревенские дома. Такими полусельскими пригородами являются поселки Вагонников, Лоцманенко, Чкаловский, Первомайский, и т. д.
Если Центр, Затьмачье, ближнее Заволжье и Затверечье уже активно осваиваются под коттеджное и малоэтажное элитное строительство, пригородные поселки остаются резервом для развития города.
Наиболее дорогими районами на вторичном рынке жилья (на первичном цены более или менее одинаковы) является ближнее Заволжье, район бульвара Ногина. Ниже всего ценятся квартиры в экологически неблагополучном Московском районе (Зеленый проезд, бульвар Цанова). Тверские микрорайоны «Южный» и «Юность» застроены в основном панельными девятиэтажками «улучшенной» планировки и находятся в среднем ценовом сегменте. Особняком стоят квартиры в микрорайоне «Мамулино», построенном для военных, выводимых из Западной группы войск. Этот район отличается особым благоустройством, хотя имеет и очевидные минусы – слишком удален от центра города, туда довольно сложно добираться.

Кто покупает квартиры в Твери и Тверской области?
Многие рассматривают приобретение недвижимости как долгосрочные инвестиции. По темпам роста цены на квадратный метр в последние годы в разы опережали не только инфляцию, но и доходность множества других финансовых инструментов, включая ПИФы и ценные бумаги. Не говоря уж о практически убыточных вложениях в иностранную валюту. Отчасти именно такие «инвесторы» и разогрели рынок недвижимости до его нынешнего ненормального состояния.
Однако спрос на жилье в России тоже далек от удовлетворения – «квартирный вопрос» продолжает отравлять жизнь не одной семье. Поэтому доля тех, кто покупает квартиру «для жизни», тоже велика.
Наш регион традиционно считается своеобразным «мостиком» в Москву. Мы уже упомянули о военном городке в «Мамулине» (такой же городок построен в Андреаполе): военных и их семьи традиционно переводили в нашу область из регионов Сибири, Дальнего Востока, из Заполярья и позже – из стран СНГ. Также традиционно в Твери старались поселиться отставные военные. В конце 90-х планировалось осуществление целой государственной программы, согласно которой в Твери должен был возникнуть, опять же рядом с «Южным», микрорайон на 6-7 тысяч жителей, отставных военныех с семьями, которых планировалось переселись сюда со всей России. Проект этот, видимо, не осуществится, а жаль. Это помогло бы решить много проблем – демографическую, кадровую, проблему экономического развития.
Довольно большая доля переезжающих в Тверь – нефтяники, газовики, люди, работавшие в сфере добычи других полезных ископаемых (золото, алмазы и т.д. и т.п.) и их семьи. Что понятно: деньги у представителей этих профессий есть, климат у нас лучше, чем в Сибири, а обстановка в городе лучше, чем в Москве.
Кстати, москвичи, переезжающие в Тверь, – новая, но уже заметная тенденция. Темп жизни в столице выдерживает не каждый. А имея московскую квартиру, можно жить как рантье, сдавая ее, в более спокойном городе поблизости.
Хотя, по свидетельству риэлтеров, в сделках с недвижимостью в Твери чистых покупок и продаж не так много. Многие тверитяне просто улучшают свои жилищные условия, пользуясь появившейся возможностью ипотеки.

Цифры:
Надо сказать, что тверской рост цен на недвижимость в январе выбивается из общероссийской тенденции. Спрос на жилье в других городах снизился - пик пришелся на прошлый год. Вот так менялась в январе стоимость квадратного метра в других регионах:
- Нижний Новгород +7,1%
- Москва +5%
- Санкт-Петербург +2,9%
- Новосибирск +1,6%
- Екатеринбург -2%
- Минск -1,3%

Ипотечный кризис на Западе в 2007 году повлиял достаточно сильно и на российский рынок жилья. Некоторые банки приостановили свои ипотечные программы, другие – ужесточили условия и подняли ставки. В случае углубления кризиса могут снижаться объемы кредитования одновременно с ужесточением условий кредитования. Слухи об этом побуждают покупателей брать ипотеку сейчас, не откладывая до лучших времен. Возможно, это тоже подстегивает спрос.
В игру опять включается изменение курса доллара. К марту он снизился до 24 рублей, в итоге повышение рублевого уровня цен замедлилось.
Аналитики прогнозируют, что, начиная с майских праздников и до конца года, рынок недвижимости ждет стагнация. Дело в том, что рост цен за 2008 год, по прогнозам, должен составить 15-20%. Большая часть роста цен прошла за два зимних месяца, и потенциал роста цен уже исчерпан. В результате вместо ожидаемого плавного роста цен на 1,5-2% в месяц скачок цен зимой повлечет за собой замирание цен в последующие месяцы.
Обычно, когда цены стабильны, стоимость высококлассного дорогого жилья продолжает расти, а цены на дешевые квартиры могут даже снижаться. Элитное жилье наиболее инертно, а спрос на него стабилен, поэтому оно может незначительно дорожать и при стагнации. Что же касается количества вводимого жилья, то, по словам Владимира Путина, для того чтобы полностью удовлетворить спрос на жилье, в течение 10 лет строительный комплекс должен возводить ежегодно не менее 1 кв. м на человека, т.е. порядка 140 млн кв. м в год. Пока же количество возводимого жилья этим стандартам не удовлетворяет: по итогам 2007 года было построено около 60 млн кв. м.
В Твери имеются свои специфические причины для роста цен на недвижимость. Во-первых, до недавних пор практически не выделялись участки под массовое строительство. Строительных площадок, а тем более площадок, обеспеченных коммуникациями, на сегодняшний день недостаточно.

Елена Абрамова, председатель областного комитета по управлению имуществом, говорит:
На цену недвижимости влияет то, что конкретно в городе Твери земли для застройки не хватает. Это одна из причин. Второй момент - коммуникации. Это беда нашего города. Мощностей для водоподведения, электричества не хватает. Готовя земельные участки к торгам, мы как раз и сталкиваемся с тем, насколько сложно решаются эти вопросы. И на динамику цен на жилье эти моменты тоже оказывают свое влияние.
Пока выделением участков под застройку занималась администрация Твери, дело вообще не двигалось. Сейчас выделением участков ведает областная администрация. Уже прошли конкурсы на застройку нового микрорайона за ул. Луначарского, где в 2008 году планируется сдать в эксплуатацию новые дома. Однако к проведению конкурсов тоже есть вопросы.

Алексей Стаканов, управляющий партнер юридической фирмы "Элит право"
- Крупные землевладельцы, такие как администрация области, должны выставлять на продажу много земельных участков для того, чтобы цены уменьшались из-за увеличения предложения. Но пока процессы торгов земельными участками не стали до конца прозрачными и непонятно, как формируется это предложение для рынка, которое возникает за 30 дней до аукциона. Заинтересованные в получении участков лица имеют минимальный временной задел, чтобы принять решение о приобретении того или иного актива.

Сергей Кулаков, юрисконсульт-специалист Фонда имущества Тверской области:
- В 2008-начале 2009 года на продажу будет выставлено порядка 348 гектар под строительство по городу Твери. Несмотря на большое предложение, цены все-таки будут расти. Если проанализировать последние торги фонда имущества, прошедшие в начале года, строительные фирмы вкладывают деньги даже выше рыночной стоимости, лишь бы вложить в активы. Некоторые земельные участки уходили за беспрецедентно высокие цены.

Владимир Каминский:
Стоит признать, что у нас рынок земли еще непрозрачный, полудикий. Потому что землю продолжают скупать в основном с целью последующей перепродажи.
Кроме того, так и не появился генеральный план развития Твери, речь о котором идет чуть ли не с середины 90-х. Существующий генплан был разработан в начале 80-х, и, конечно, с тех пор жизнь города кардинально переменилась: изменились экономическая инфрастуктура, социальный состав, жизненные приоритеты. Да и не обращает внимания никто на этот план уже лет как 15. Там, где должны были пройти магистральные дороги, построены коттеджные поселки, там, где планировались новые мосты, выросли капитальные здания.
Новый план был заказан Санкт-Петербургскому институту урбанистики при прежнем мэре Твери Александре Белоусове. Но пока архитекторы-проектировщики работали над этим планом, власть в городе сменилась, и новый мэр Олег Лебедев затормозил оплату за выполняемую работу. Потом, вроде бы, ситуация сдвинулась с мертвой точки, однако генплана Твери по-прежнему нет.

Елена Абрамова:
- Невозможно предполагать, какие участки можно готовить под те или иные объекты или виды использования. Получив полномочия распоряжаться "неразграниченными" участками на территории города, мы не имеем ясности по направленности и тенденциям генплана. Нам тоже хочется, чтобы областная столица развивалась. Мы не менее других любим наш город и хотим знать, как он будет развиваться ввысь, вширь.
Нам обещали предоставить генплан в конце прошлого года, об этом громко заявлял мэр Твери Олег Лебедев. Администрацией области был сделан на этот счет запрос.
Но даже по официальному запросу эта информация нам не была представлена. И только недавно на одном из совещаний у первого вице-губернатора Михаила Зайцева первым заместителем мэра Олегом Кудряшовым была озвучена информация, что на суд общественности генплан будет представлен после 20 февраля. Однако этого не произошло.

Действительно, как можно планировать строительство элитного жилищного компекса в будущей промзоне? Или вести малоэтажную частную застройку там, где в будущем появится альтернативный центр города – с супермаркетами, развлекательными комплексами и т.д.? Неясность будущего тех или иных районов города сильно тормозит его развитие.

Хорошо или плохо – столь высокие цены на недвижимость?

Валерий Скачков:
- Высокие цены - это хорошо, это значит, что люди высоко оценивают свою жизнь. Вопрос в другом: реально ли они так высоко ее оценивают? Я не знаю, существует ли вообще план жизни этого города, какие производства будут развиваться, что будет происходить с сегодняшними заводами. А что будет в этом городе строиться? Как можно что-то планировать, если мы не знаем, что здесь вообще будет происходить. Естественно, если нет промышленного, экономического плана развития города, то и люди отсюда уедут, а приедут только пенсионеры из Москвы.
Соответственно, тогда и стоимость жизни упадет, и упадут цены на недвижимость. Но пока еще есть какой-то баланс. По моему мнению, на уровне власти субъекта и города нет организационно-методического совета, где могли бы решаться вопросы развития.

Михаил Вихров, агентство недвижимости «Парамоновъ»
- Город - это люди. Если брать самого себя, то моя зарплата складывается из процента от цены недвижимости: для меня большие цены - хорошо. Но если брать себя как потенциального покупателя, то я пока воздержусь от приобретения более качественного жилья. Сейчас не тот момент.
Сейчас в основном все специалисты заняли выжидательную позицию, ждут, когда реализуется территориальное зонирование, которое обещали к 2010 году, когда начнется строительство скоростной трассы. Тогда же и определятся цены: какие-то участки резко возрастут в цене, другие подешевеют. В этом временном промежутке и будет всплеск предложения.
Сейчас люди покупают все, даже так называемый неликвид. Москва и Санкт-Петербург развиваются, и все идет через наш регион. Если говорить о реальных примерах, то земельные участки в центре Твери сейчас продаются вплоть до 100-110 тысяч долларов за сотку. Естественно, речь идет о маленьких участках 5-10 соток. Но даже такие участки становятся поистине золотыми.
И, конечно же, существуют проблемы с коммуникациями. Многие организации,
такие как "Водоканал", "Тверьэнерго", пишут отрицательные технические условия для строителей. В связи с этим надо развивать инвестиционную программу строительства этих коммуникаций. Но на данном этапе это все решается за счет строителей и входит в цену недвижимости.

Словом, однозначного совета, приобретать недвижимость или подождать, не могут дать даже специалисты. А это значит, что рынок этот в состоянии преподнести большие сюрпризы.

Версия для печати

Авторы: Мария ОРЛОВА

Добавить комментарий

Автор*:

Тема*:

Комментарий*:


Введите защитный код:      
* - поля обязательные для заполнения